É um direito real sobre coisa alheia. É o que dá mais direito à pessoa que vai se utilizar da coisa alheia



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Enfiteuse

É um direito real sobre coisa alheia. É o que dá mais direito à pessoa que vai se utilizar da coisa alheia.

Os direitos reais são taxativos no rol do 225 do CC. No entanto a Enfiteuse não está nesse rol porque pertencia ao código antigo de 1916. A Enfiteuse em 2002 foi retirada do nosso direito, entretanto, as efiteuses que já existem, vão continuar sendo regidas pelas normas do código antigo.

No código de 1916 ela estava no art. 678.

Conceito:

É o direito real sobre coisa alheia pelo qual o senhorio autoriza o foreio (enfiteusa) à exercer restrita e perpetuamente todos os poderes de domínio sobre a coisa imóvel, mediante o pagamento de uma renda anual.

O dono de um imóvel (senhorio) passa todos os direitos reais à um terceiro (foreio) em troca de que este o pague anualmente um valor fixo. Esse foreio terá todos os direitos reais de usufruir completamente até de alienar seus poderes (só não pode alienar o próprio imóvel).

Definições:

a) Foro: É a remuneração anual paga pelo foreio ao senhorio.

b) Laudêmio: É um valor pago pelo foreio ao senhorio no caso de venda, de alienação do imóvel. O laudêmio vai ter como valor 2,5% do valor da venda. Vai acontecer sempre que houver a alienação do bem imóvel.

A Enfiteuse continua com quem comprar, tendo que pagar o foro e assim por diante.

c) Resgate: É a possibilidade do foreio de acabar com a efiteuse. Passado o período de 10 anos da efiteuse, o foreio pode resgatar e consolidar toda a propriedade pra ele.

Ele paga um laudêmio (2,5% do valor do imóvel) e mais o equivalente à 10 foros. Com isso ele se torna total proprietário do imóvel normalmente e acaba com a enfiteuse. É uma das formas de extinção da enfiteuse.

d) Comisso: Caso o foreio fique 3 anos sem pagar o foro, o efiteuta é que pode acabar com enfiteuse, pedindo ou exigindo o comisso. Pela mora do foreio ele pode consolidar a propriedade para ele de volta e acabar com a enfiteuse também. O enfiteuta retoma a propriedade com a posse e tudo o que ele tem direito.

Objeto:

O código no artigo de 1916 no art. 680 falava que a enfiteuse era feito basicamente em terras não cultivadas e em terrenos para que houvesse algum tipo de edificação.



a) Terrenos da Marinha: Existem até hoje. São os terrenos banhados pelo mar ou por rios navegáveis que se estendem até 33 metros do preamar médio do ano de 1831. A maré em 1831 foi medida à 33 metros e todo aquele espaço serviu como terreno da marinha. E é assim até hoje. No terreno de marinha não cabe resgate.

Constituição:

a) Voluntária: Registravam em cartório.

b) Sucessão Hereditária: Expresso por testamento.

c) Usucapião: Uma pessoa que não era o verdadeiro dono começa a receber o foro e os laudêmios e por usucapião acaba se tornando enfiteuta. E a pessoa que paga, da mesma forma. Na prática é difícil que isso aconteça, mas em tese, era possível.

Direitos do Enfiteuta (foreio):

1. Usufruir do Bem

2. Transmiti-lo a seus herdeiros - art. 681

3. Alienar o Imóvel (dando direito de preferência ao senhorio)

4. Ter direito de Preferência

5. Gravar a coisa com algum tipo de ônus real (penhora, hipoteca, etc.)

6. Direito à instituir outros enfiteutas na mesma enfiteuse (outros enfiteutas e não só ele)

7. Ficar com as benfeitorias necessárias no caso de comisso (quando o senhorio toma o bem dele).

Deveres do Enfiteuta (foreio):

1. Pagar o foro

2. Pagar o laudêmio em caso de alienação - art. 686

Direitos do Senhorio:

1. Alienar o domínio direto (que é o que ele tem) e aí tem que dar preferência ao foreio.

2. Ter preferência no caso do foreio alienar o bem

3. Direito de receber os foros

4. Direito de receber o pagamento do resgate

5. Direito de receber o laudêmio.

Deveres do senhorio:

1. Respeitar o domínio útil do foreiro

2. Notificar o foreio quando for alienar o seu direito

3. Aceitar o resgate

Formas de Extinção:

Resgate e Comisso são suas formas de extinção.

No mais a enfiteusa acabará pelos meios comuns que acabariam com qualquer direito real. Ex: desapropriação. Nesse caso o foreio recebe a indenização, mas paga o que for devido ao senhorio.

Pode acabar quando houver confusão (foreio e o senhorio se tornar a mesma pessoa).

No caso de morte do enfiteuta sem herdeiros.

Em caso de usucapião (aquisição, logo, perda).



Superficie

1369 a 1377 CC

Conceito:

É o direito real pelo qual o proprietário de um bem chamado de fundieiro, concede por tempo determinado a outra pessoa chamada superficiário o direito de construir ou plantar em seu terreno.

A superfície obviamente tem que ser registrada em cartório de registro de imóveis.

Ela não autoriza obras em subsolo ( art. 1369, § único).

Aquele direito real pelo qual o dono de um terreno concede a outro o direito de construir alguma coisa ou de plantar por tempo determinado. Esse direito pode ser dado de forma gratuita ou onerosa.

Espécies: art. 1370 CC

Gratuita ou Onerosa.

Se onerosa estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente.

Responsabilidade pelos encargos - 1371

O beneficiário responde pelos tributos e demais encargos.

Transferência: art. 1372

Pode ser dar ou:

Causa Mortis: Aos herdeiros do superficiário que venha à falecer.

Ato Inter Vivos: Ambos podem vender seu direito. Ou o próprio imóvel (dono) ou o superficiário pode vender seu direito de superfície.

Em caso de alienação, ambos também tem direito de preferência em igualdade de condições - art. 1373.

Extinção da Superfície:

O proprietário passa a ter a propriedade plena, independentemente de indenização, mesmo com benfeitorias, salvo se as partes estipularem o contrário.

Formas:


1. Pelo fim do prazo

2. Desvio de destinação dada à superfície - art. 1374.

3. Pelo destrato

4. Renuncia

5. Desapropriação: A indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente a quota de cada um.

Servidão - art. 1378 - 1389

Envolve basicamente dois imóveis de titulares diferentes. Um chamado dominante e o outro serviente. O dominante vai ter direito sobre o serviente.

Real: 1378 a 1389. Está ligada ao objeto. Não fala-se em pessoas, mas sim em coisas.

Pessoal: É uma expressão que vem do direito romano que é todos aqueles tipos de servidão que estão ligadas ao sujeito. O usufruto, uso, habitação, etc.

Conceito de Servidão Real: É um direito real de limitação da propriedade pelo qual o titular do prédio dominante (quem tiver com o prédio dominante, seja lá quem for), tem o direito de usar e fruir, independentemente de suas qualidades pessoais, de parte de prédio serviente para os fins estabelecidos na relação jurídica.

O prédio é chamado de serviente porque vai servir o prédio dominante. Ex: Servidão de passagem, onde o prédio serviente deixa uma parte de seu terreno para que o titular do prédio dominante possa passar.

* Aquetuto: de canos, onde passa água, esgoto, etc.

* De iluminação e ventilação

* Servidão de Pastagem

* Servidão de não construir à certa altura, para evitar que o prédio dominante perca a vista

Princípios Inerentes à Servidão:

1. Necessidade de haver dois imóveis e de titularidades diferentes: art. 1378 - dois imóveis de donos diversos.

2. Inalienabilidade: Não pode ser alienada em separado. A servidão irá seguir o bem. Pode mudar o titular que a servidão continua.

3. Indivisibilidade: A certidão é indivisível - art. 1386

4. Permanente: Não se extingue

5. Não se presume: Deve estar expressa em contrato - 1378

6. Restritiva: Surge pela vontade das partes, em regra, de forma restrita.

7. Serve à coisa: e não à pessoa

8. Deve ser útil para o imóvel dominante - art. 1378 - a servidão tem que ter alguma utilidade para o imóvel dominante. Se perder a utilidade, pode ser extinta.

Ex: servidão de passagem onde o governo faz uma nova via publica sem precisar utilizar do prédio serviente.

Constituição:

1. Legal: Proveniente de lei.

2. Convencional entre as partes

3. Judicial

Classificação:

1. Aparente: Visível

2. Não aparente: aquietuto, em baixo da terra.

3. Contínua: dá servidão sem interrupção. ex: aquietuto. De forma contínua.

4. Não contínua: há interrupção na servidão. É feita em determinados momentos.

5. Urbana: ligada à atividade. Se é uma atividade tipicamente urbana e não a localização.

6. Rústica: atividade típica rústica.

7. Positiva: Na prática de um ato.

8. Negativa: Na abstenção de um ato.

art. 1213 - só a servidão aparente e contínua poderão ter proteção possessória - sujeitas à ação possessória. Tem entendimento jurisprudencial dizendo que a servidão de passagem, muito embora não seja continua, dá a possibilidade de defesas possessórias - Sumula 415 STF.

Efeitos da Servidão:

Gera direitos e obrigações aos titulares.

Obrigações do titular do imóvel dominante:

1. Pagar e fazer as obras para o uso e conservação da servidão - art. 1381

2. Exercer a servidão dentro da sua necessidade e da sua finalidade - art 1385

3. Deve indenizar pelo excesso do uso (finalidade) - §1, 1385 - ele não pode ampliar o uso, sob pena de pagar indenização ao titular do prédio serviente.

Direitos do titular do imóvel:

1. Realizar obras necessárias - art. 1380.

2. Dentro da finalidade, ampliar a servidão, desde que NÃO saia da finalidade - §3. 1385.

3. Renunciar a servidão - I, 1388.

4. Remover a servidão: mudar ela de lugar - art. 1384 - se ele fizer isso, obviamente ele deverá arcar com as custas que isso acarretar.

Obrigações do Serviente (do titular do prédio serviente):

1. Permitir que o dono do prédio dominante realize as obras necessárias - art. 1380.

2. Permitir o exercício normal e legítimo da servidão - art. 1383.

Direitos do titular do prédio serviente:

1. Direito de abandonar a servidão, o seu imóvel, etc. - art. 1382

2. Pode remover a servidão e arcar com as custas que isso gerar - art. 1384.

3. Impedir a mudança da destinação da servidão - §3, 1385.

4. Cancelar a servidão - art. 1388 (hipóteses).

Extinção:

As formas de extinção estão no 1388 e 1389 CC

1. Confusão: I, 1389 - o domínio de ambos os prédios estarão concentrados sob a mesma pessoa.

2. Supressão: II, 1389 - É o fim do acordo entre as partes. As partes determinam um prazo e passado esse prazo, supressão das obras, fim das obras que deixaram aparente a servidão.

3. Desuso: III, 1389 - Ficou sem usar a servidão por 10 anos, se extingue por desuso.

4. Cessação da Utilidade: II, 1388 - Quando o prédio dominante nao precisa mais do serviço do prédio de servidão. Eles entram com uma ação e provam que não é mais util.

5. Renuncia: I, 1388 - Renunciar - um dos dois

6. Resgate: III, 1388 - É a possibilidade do titular do prédio serviente retomar a servidão mediante o pagamento de indenização, mas isso deve ser previamente estabelecido pelas partes, de forma expressa.

Uso - 1412 ao 1413

É um direito real sob coisa alheia, mas está ligado à pessoa. Um terceiro vai ter o direito de se utilizar e usufruir de um imóvel do dono para suprir suas necessidades pessoais e as de sua família.

A diferença entre o uso e o usufruto - o uso tem a necessidade de tirar proveito para si ou para sua família, somente. O usufruto tem a possibilidade do uso para qualquer fim.

Conceito: É um direito real que a titulo gratuito ou oneroso, o titular do domínio (constituinte) autoriza uma pessoa (usuário) a retirar temporariamente de coisa alheia todas as utilidades para atender as suas necessidades pessoais e a de sua família - artigo 1412.

Características:

É um direito real sobre coisa alheia.

Temporário: vai ter um certo período de utilização.

Indivisível: Não há como se dividir o direito

Intransmissível: Não se aliena e também não se transmite aos herdeiros.

Personalíssimo

Objeto:

Bens Móveis: Desde que sejam infungíveis e inconsumíveis.



Bens Imóveis

Bens Incorpóreos: música, obra intelectual, etc.

Continuação - Uso

Direito de uma pessoa de se utilizar de um imóvel alheio para suprir suas necessidades e de sua família.

1. Constituição: Ato inter vivos (acordo de vontade); Ato causa mortis.

2. Direitos do usuário:

a) Fruir a coisa: se utilizar a coisa

b) Extrair os frutos do objeto: o usuário pode extrair somente para suprir suas necessidade ou de sua família e não com um fim comercial.

c) Administrar o objeto

d) Fazer benfeitorias

3. Deveres do Usuário:

a) Conservar a coisa

b) Não retirar frutos da coisa que ultrapassem a sua necessidade ou de sua família

c) Defender a coisa com os remédios possessórios

d) Restituir a coisa: Com o fim do prazo ou com a morte do usuário.

Extinção:

1. Pelo decurso do prazo: porque é um direito temporário.

2. A morte do usuário é motivo de extinção

3. Perecimento do objeto

4. Consolidação: Se consolidar na mesma pessoa a figura do usuário e do proprietário.

5. Renuncia

Usufruto - 1390 - 1411

É mais abrangente que o uso. É o direito real pelo qual o titular da coisa (nu-proprietário) transfere a terceiro (usufrutuário) o direito de usar e fruir da coisa de forma temporária.

Características:

1. É um direito inalienável

2. É um direito divisível. É possível que mais de uma pessoa exerça esse direito sobre a mesma coisa.

3. É um direito temporário. Tem um prazo e pra pessoa física é até o momento da morte. Pra pessoa jurídica o prazo máximo é de 30 anos. - 1410 CC.

Espécies:

Quanto a Origem:

a) Legal: Quando surge por força de lei. Ex: 1689, I, CC. - os pais tem direito ao usufruto dos bens dos filhos menores.

b) Convencional: Aquele que nasce da vontade das parte. Pode surgir tanto de um ato bilateral (intervivos), ou de forma unilateral (causa mortis), em testamento, por exemplo.
- Alienação: quando o proprietário fica com a propriedade e passa o usufruto à um terceiro.
- Retenção: O proprietário fica como usufrutuário e passa a propriedade ao comprador.

Quanto ao objeto:

a) Próprio: Recai sobre um objeto infungível e inconsumível.

b) Impróprio: Fungível e consumível (1392, §1) - Ex: gado. A pessoa devolve outro e não aquele que foi pego.

Quanto ao tempo:

a) Temporário

b) Vitalício - 1410

Elementos

a) Subjetivo

Ele tem que ter propriedade do bem e o usufrutuário que a pessoa que vai se utilizar do bem

b) Objetivo:

Móvel, imóvel ou infungível, com exceção ao "quase-usufruto" - 1392, §1, CC, que é objeto fungível.

c) Formal: Com relação a objetos imóveis, exige registro publico no cartório de registro de bens imóveis (escritura publica).

Direitos do usufrutuário

1. Ele tem direito ao usufruir e administrar o bem, bem como a percepção dos frutos naturais pendentes.

2. Direito à não pagar as deteriorações do bem. - 1402

3. Frutos civis vencidos na data que cessar o usufruto.

4. Tem direito as crias do rebanho, entretanto ele vai ter que abater os que eventualmente vierem a se perder nesse período.

5. Tem que dar caução.

O Nu-Proprietario:

Tem direito ao frutos naturais pendentes no final do usufruto.

Tem direito a autorizar a mudança da destinação do bem. - 1398

Tem direito a receber a indenização da seguradora - 1407, §1

No caso do bem ser destruído ele pode extinguir o usufruto.

Pode vender a coisa.

Deveres:


Ele não pode incomodar o direito do usufrutuário

Tem como obrigação arcar com as despesas extraordinárias

Ele deve assumir a subrogação da coisa em caso de seguro - 1409

Extinção:

Renuncia: I, 1410

Culpa do Usufrutuário - sai da destinação que foi dada ao bem, VII, 1410

Fim da causa protetiva ou do motivo - 1410, IV - É aquele que foi feito por uma causa, por um motivo

Perecimento da coisa - V, 1410 - se o bem não foi feito seguro, porque se foi feito vai ter a subrogação.

Morte do Usufrutuário - I, 1410.

Termino do Prazo



Consolidação

Não uso da coisa.


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