A convenção do Condomínio deve conter



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CONDOMÍNIO

Condomínio é a associação de pessoas para manutenção de propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou na proporção da fração ideal de cada condômino, implicando na contribuição para o rateio das despesas em edifícios de apartamentos, conjuntos de lojas e casas de campo em condomínio fechado. A Lei do Condomínio e Incorporações (Lei n.º 4.591 de 16/12/64) orienta a criação de condomínios. A característica principal do condomínio é a convivência simultânea em dois graus de utilização do bem dentro de uma mesma propriedade: o uso pleno do imóvel dentro da unidade privativa e o uso restrito, compartilhado, das áreas comuns. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991), também regulamenta as relações condominiais. A constituição de um condomínio implica na redação de uma convenção que deve ser registrada no mesmo Cartório do Registro de Imóveis em que foi registrada a Incorporação, devendo ser aprovada por, no mínimo 2/3 dos proprietários e ser seguida por todos os moradores. Todo condomínio deverá ter a sua convenção, caso contrário, estará em situação irregular e todo morador tem direito a uma cópia da convenção.

A Convenção do Condomínio deve conter:
· Discriminação das partes exclusivas e das áreas comuns.

· Destino das diferentes partes e equipamentos de uso comum.

· Modo de uso dos equipamentos e serviços comuns.

· Forma e proporção de rateio das despesas comuns e extraordinárias e gastos com manutenção.

· Modo de escolha do síndico e do conselho consultivo.

· Atribuições do síndico (além das previstas em lei).

· Remuneração ou não do síndico.

· Quorum para os diversos tipos de votação.

· Forma de contribuição para o Fundo de Reserva.

· Forma e quorum para as alterações da convenção.

· Forma e quorum para aprovação do Regimento Interno.

O Regimento Interno contem as normas que regulamentam a conduta interna dos condôminos e deve se afixado em local visível. Apesar de não obrigatório, é pelo Regimento Interno que são disciplinadas as regras de funcionamento do condomínio, visando garantir uma boa convivência entre os moradores. O Síndico é uma pessoa eleita por dois anos, com direito a reeleição, para administrar os interesses e os negócios do condomínio. Pode ser proprietário ou inquilino, morador ou não, pessoa física ou jurídica. A remuneração do síndico é facultativa, devendo estar prevista na Convenção de Condomínio. Já o sub-síndico existe para auxiliar o síndico na administração do condomínio e substituí-lo em caso de ausência. Sua eleição não é obrigatória.

Atribuições do síndico

· Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo, ou fora dele.

· Defender os interesses e negócios do condomínio.

· Exercer a administração interna da edificação quanto à sua vigilância, moralidade e segurança.

· Impor multas, estabelecias por lei, convenção ou regimento interno.

· Cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno e assembléias.

· Prestar contas à assembléia do condomínio.

· Guardar pelo menos por cinco anos a documentação relativa ao condomínio.

· Manter bom relacionamento com os condôminos.

· Informar aos condôminos sobre as reformas e obras que se tornarem necessárias, apresentando com antecedência os orçamentos.


O Conselho Consultivo existe para assessorar o síndico na administração do condomínio. Sua constituição não é obrigatória e deve ser prevista na Convenção. Deve ser composto por três condôminos, sendo um o presidente, e igual número de suplentes, eleitos por dois anos com possibilidade de reeleição por igual período. O Conselho Fiscal é importante para fiscalizar a movimentação financeira do condomínio. Deve ser formado por três membros, sendo um o presidente, e três suplentes, todos eleitos por dois anos com possibilidade de reeleição por igual período. Sua constituição não é obrigatória. A administradora do Condomínio pode ser uma pessoa física ou jurídica encarregada das funções de ordem administrativa do condomínio. Em geral, é uma empresa especializada, escolhida pelo síndico aprovada pelos condôminos em assembléia. É preciso atenção com o contrato de prestação de serviços. A Assembléia Geral, Ordinária ou Extraordinária, é uma reunião de condôminos, convocada pelo síndico ou pelos moradores, conforme previsto em Lei ou na convenção do condomínio, para discutir e aprovar assuntos de interesse comum. A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória por força da Lei 4.591/64. Uma vez por ano deve ser realizada para a prestação de contas, discussão e aprovação do novo orçamento, além de outros assuntos, incluindo eleição de novo síndico, se for o caso. A Assembléia Geral Extraordinária não é obrigatória, mas pode ser realizada quando necessária para tratar de questões urgentes ou de interesse geral. Um grupo de condôminos, representando no mínimo um ¼ do total, também pode convocá-la para discussão de assuntos de interesse geral. O proprietário é responsável pelas despesas com obras, reformas ou acréscimos na estrutura integral do imóvel como pintura de fachadas, iluminação, instalação de equipamentos de segurança e prevenção contra incêndio, telefonia, intercomunicação, esportes e lazer, além de indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, desde que fora do período da locação. Estão excluídas da responsabilidade do proprietário as despesas relacionadas aos gastos corriqueiros do condomínio. O Fundo de Reserva é uma parcela do condomínio, paga pelos proprietários, para cobrir despesas urgentes e inadiáveis, não previstas no orçamento. A forma de arrecadação é regulada pela convenção e se for destinado à cobertura de despesas ordinárias (de responsabilidade do inquilino) dever ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior à locação. A Assembléia Geral Especial é realizada nos casos especiais previstos em lei, como ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade. Todo proprietário de uma ou mais unidades em um edifício, participante da assembléia tem direito ao voto, pessoalmente ou através de um procurador (munido de procuração com firma reconhecida). Cada condômino terá direito a tantos votos quantas unidades autônomas possuir no condomínio. Nas decisões da assembléia que envolva despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador não comparecer (art. 83 da Lei 8.245/91 que inclui o § 4º na Lei 4.591/64). A contribuição condominial é a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício. Geralmente, salvo previsão em contrário, a cota de cada condomínio é correspondente à fração ideal do terreno relativa à sua unidade. Pagamento por previsão é a quitação da contribuição condominial antecipadamente. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período, devendo ser aprovado em assembléia. Pagamento por rateio é a quitação da contribuição condominial depois de apurado os gastos, que serão divididos entre os moradores.
QUESTÕES POLÊMICAS
Atraso de Pagamento


De acordo com o art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, no caso de atraso de pagamento, pode-se cobrar uma multa de até 20% (vinte por cento), cabendo à convenção fixar esse percentual, mais juros de 1% ao mês. Os atrasos nos pagamentos, além de prejudicar o orçamento de todo o condomínio, podem acarretar ações judiciais (e se o condômino-inquilino não cumprir com o pagamento, poderá o locador propor ação de despejo em face do não pagamento). A cobrança de condomínio em atraso só pode ser realizada por meio judicial. A coação ou qualquer outro procedimento que coloque o condômino em situação constrangedora são vedadas pelo ordenamento jurídico vigente. Alterações e reformas nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam de acordo com o disposto na convenção, não podendo comprometer a estrutura do edifício e prejudicar os outros moradores. Quanto a alterações nas áreas de uso comum, é necessária a aprovação de todos os condôminos. A Legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que prejudique a estética do edifício e os infratores estão sujeitos às penalidades previstas na convenção, podendo ser obrigados a desfazer a alteração. A instalação de grades protetoras não se constitui em alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente das crianças. A utilização da garagem deve ter regras claras definidas na convenção para uso das vagas: se fixas, por ordem de chegada, por rodízio ou sorteio; tamanho do veículo; permissão ou não para lavagem de veículos na garagem; responsabilidade sobre furtos e danos; permissão ou não para locação de vagas para estranhos ao condomínio; utilização de garagens por visitantes e normas de segurança (acesso, iluminação, pintura de faixas). Animais no apartamento também é assuntos polêmico. As convenções geralmente contem cláusula específica proibindo ou não a presença de animais nos apartamentos. Há tribunais que confirmam esse proibição, outros reconhecem o direito do condômino manter pequenos animais que não causem desassossego, nem risco à salubridade do prédio. Portanto, uma convenção pode até proibir o uso de áreas comuns para a recreação de animais, mas removê-los dos apartamentos ou, aplicar multas, somente quando o animal fere o Direito de Vizinhança, em prejuízo à saúde, sossego e segurança dos moradores. Salão de festas e piscinas devem ter regras de utilização previstas na convenção ou regimento interno, determinando horário e época de funcionamento, exigência de exame médico, utilização por visitantes, contratação de pessoal para segurança e manutenção na piscina, etc. O seguro de incêndio deve abranger as unidades autônomas e áreas comum. Contratá-lo é obrigação do síndico. A responsabilidade pelo pagamento é do proprietário, cabendo ao inquilino somente se constar expressamente do contrato de locação.


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