ACÓRDÃo registrado(A) sob n° 01572298 Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelaçÃo cível com revisãO n° 535. 156-4/2-00, da Comarca de SÃo paulo, em que é apelante antônio edisson mendes



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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO


TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA



ACÓRDÃO REGISTRADO(A) SOB N°

01572298
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n° 535.156-4/2-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que é apelante ANTÔNIO EDISSON MENDES,CACILDA DO AMARAL MENDES sendo apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL PARQUE DOS PRÍNCIPES:


ACORDAM, em Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente, sem voto), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA e ÁLVARO PASSOS.
São Paulo, 30 de janeiro de 2008.
LUIZ ANTÔNIO COSTA

Relator
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO


VOTO N° 07/1739

Apelação Cível n° 535.156-4/2-00

Comarca: São Paulo

Apelante: Antônio Edisson Mendes e outro

Apelados: Associação dos Proprietários do Residencial Parque dos

Príncipes APRPD

Ementa - Ação de cobrança - Contribuição para associação de moradores - Associação de moradores que não constitui condomínio ou loteamento fechado - Cobrança indevida - Recurso provido
Recurso de Apelação interposto contra decisão que julgou parcialmente procedente Ação de Cobrança para condenar os Apelantes ao pagamento dos rateios das despesas comuns, relativamente às taxas de manutenção e conservação, vencidas desde janeiro de 1998 e de todas que se vencerem no curso da ação, incidindo correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e juros de mora legais de 0,5 % ao mês até a data da entrada em vigor do novo Código Civil, a partir de quando os juros são de 1 % ao mês, desde o vencimento de cada contribuição. A sentença condenou, ainda, os Apelantes no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10 % sobre o valor da condenação.
Apelam os vencidos aduzindo a ilegalidade da cobrança, uma vez que a Associação Apelada é composta por mais de 1.700 lotes de terreno, com diversas áreas e tipos de uso - comerciais, residenciais, educacionais, religiosos, etc, distribuídos por dois Municípios - São Paulo e Osasco. Alegam não serem associados; não estarem demonstradas as despesas efetuadas e que a responsabilidade pela manutenção e conservação das vias públicas é dos poderes públicos.
Recurso recebido e contra-arrazoado
É o relatório.
Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por Associação de Moradores visando compelir os Apelantes ao pagamento do valor de R$ 28.630,74, já acrescido de multa e encargos moratórios, referentes aos valores despendidos em serviços e obras usufruídos por todos os moradores.
A Apelada é associação sem fins lucrativos, fundada em 17/10/1983, conforme definido no art. Io do seu Estatuto Social, abrangendo o loteamento Parque dos Príncipes com área de 1.770.303 m2, constituído por 1.788 lotes (fls. 03).
Segundo dispõe o art. 53, § único do novo Código Civil, constituem-se as associações civis pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos, não havendo, entre os associados direitos e obrigações recíprocos.
As associações civis, não podem ser consideradas condomínios para os efeitos da Lei n° 4.591/64, de forma que a cobrança compulsória de qualquer taxa só pode ser imposta àqueles que aderirem a associação.
Depreende-se dos elementos probatórios dos autos que o local onde se situa o imóvel em questão não é um condomínio ou loteamento fechado, nem mesmo de fato, pois está localizado em dois municípios distintos - Osasco e São Paulo-, é servido por linha de ônibus, há inúmeros estabelecimentos comerciais e há circulação livre de pessoas. Não ficou demonstrado nos autos, também, que o loteamento se encontra cercado ou murado, ou a existência de portarias ou guaritas de vigilância mantidas pela Associação (fls. 301).
Para se impor obrigação de pagamento de determinada quantia (no caso taxa de associação moradores para quem não é associado), é necessário que todas as despesas, além de aprovadas em assembléia, estejam comprovadas documentalmente; que tenham revertido para o bem de todos e sejam de necessidade imperiosa. Não é porque alguns dos moradores, - geralmente os próprios dirigentes e membros do conselho administrativo ou fiscal da associação -, decidem construir uma quadra esportiva ou ajardinar uma praça, que todos os proprietários, não associados, devam obrigatoriamente contribuir, com aqueles moradores.
Em recente julgamento, de ação semelhante, em que é parte a mesma Associação, ora Apelada, assim decidiu esta Corte:
Ementa: Ação de cobrança de contribuição e taxa

promovida por associação de moradores — local que não

configura loteamento fechado, inexistindo muro

separando demais bairros - Sennço de limpeza e

manutenção realizado pela Municipalidade - Local

aberto ao público, não havendo autorização dos poderes

competentes para a instalação de guaritas cancelas para

controlar o acesso de pessoas - Cobrança indevida -

Sentença de improcedência mantida. Apelo improvido".

(Apelação Cível n° 153.493-4/5-00, 10a Câmara de Dir.

Privado, Rei. Testa Marchi, São Paulo, Apelante:

Associação Condomínio Residencial Parque dos

Príncipes, Apelado: Paulo Seishiro Teramoto, v.u.,

04/10/2005)


O STJ manifestou o mesmo entendimento, no julgamento do Recurso Especial n° 623.274, proferido em 07/05/2007, relatado pelo E. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que merece ser reproduzido pela clareza e abrangência:
"...O especial merece ser apreciado quanto ao mérito.
Houve flutuação jurisprudencial sobre a cobrança de

taxa condominial por associação de moradores.
Mais recentemente, esta Terceira Turma assentou que

o "proprietário de lote não está obrigado a

concorrer para o custeio de serviços prestados por

associação de moradores, se não os solicitou" (REsp

n° 444 931/SP, Relator o Ministro Ari Pargendler, DJ

de 6/10/03). Anotei nesse precedente que se tratava de

bem adquirido em loteamento aberto sem a existência

de qualquer associação. E certo que antes houve

precedente no sentido de que o "proprietário de lote

integrante de loteamento aberto ou fechado, sem

condomínio formalmente instituído, cujos

moradores constituíram sociedade para prestação

de serviços de conservação, limpeza e manutenção,

deve contribuir com o valor correspondente ao

rateio das despesas daí decorrentes, pois não se

afigura justo nem jurídico que se beneficie dos

serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem

a devida contraprestação" (AgRgREsp n°490 419/SP,



Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJ de 30/6/03).

Nessa mesma direção há precedente da Quarta Turma,

Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar, afirmando

que o proprietário deve "contribuir para as despesas

comuns (...) de loteamento administrado por

entidade que presta diversos serviços no interesse

da comunidade (distribuição de água, conservação

do calçamento, portaria, segurança, etc), sob pena

de enriquecimento injusto" (REsp n° 261.892/SP, DJ



de 18/12/2000).
Por outro lado, a Quarta Turma, em feito de que

recorrente a própria associação recorrida neste

processo, decidiu que a "existência de mera

associação congregando moradores com o objetivo

de defesa e preservação de interesses comuns em

área habitacional não possui o caráter de

condomínio, pelo que é possível ao associado o seu

desligamento, formalmente manifestado, inclusive

porque previsto no Estatuto da entidade, cumprido

o período de carência e pagas as cotas respectivas,



vencidas até então" (REsp n° 588.533/RJ, Relator o

Ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de 28/11/05).

No precedente, o voto do ilustre Relator afirmou que

não se configurava condomínio, tratando-se de "uma

mera associação, reunindo os moradores de

determinada área que a ela se filiaram, e que se

obrigavam ao pagamento do rateio das despesas até



o desligamento, condicionado ao fim da gestão da

junta administrativa. Portanto, havia expressa

previsão de desligamento, desde que respeitado tal

prazo, uma espécie de carência, daí a razão de

havendo o autor se desligado em 1992, o Tribunal

estadual ter mantido a obrigatoriedade das

contribuições até 1995". Houve divergência dos

Ministros César Rocha e Jorge Sacrtezzini
Creio que a questão deve ser dirimida para que a

Corte fixe um padrão junsprudencial capaz de

assentar a jurisprudência. A inicial argumenta que os

estatutos sociais estabelecem que cabe aos sócios

manter a sociedade e que a ré, desde que adquiriu a

propriedade, sempre contribuiu. A contestação

sustenta que o imóvel foi adquirido em 1985, quando

era casada a suplicada, e que tornou-se a exclusiva

proprietária do imóvel depois da separação judicial.

Afirma que jamais associou-se, não sendo, portanto,

membro da associação autora
O acórdão considerou que se trata de condomínio por

equiparação do Decreto-Lei n° 271/67, que manda

aplicar aos loteamentos a Lei n° 4.591/64, e que a Lei

n° 6.766/79 não o revogou. Rechaçou a alegação de

que a natureza do loteamento é de uma associação em

virtude de ser contrária à função social da moderna

propriedade
O que me parece relevante para julgar a matéria é

examinar a natureza jurídica da associação autora E

que, na verdade, não se trata de condomínio, mas de

uma associação civil sem fins lucrativos, e a pretensão

é equiparar esse tipo de associação com os

condomínios para efeito de autorizar-se a cobrança de

quotas.
Vê-se do documento juntado aos autos com a inicial

que foi constituída uma Associação de Proprietários e

Moradores do Vale do Eldorado, sociedade civil sem

fins lucrativos estabelecendo o art. 2odos estatutos que

a "Associação (. .) congregará todos os proprietários e

moradores das residências que constituem o núcleo

denominado ELDORADO e PAL n° - que

subscreverem o presente, ou forem admitidos

posteriormente, na forma destes Estatutos" (fls.

10v/11). Quando dispõe sobre os deveres dos

associados, estabelece o pagamento de mensalidades.

Ora, o acórdão admitiu que haveria equiparação do

loteamento com o condomínio, descartando a alegação

de que a natureza do loteamento é de uma associação

e afirmando que o ingresso em "loteamentocondominial

em que há despesas com a manutenção

das ruas, obras e embelezamento, jardins e segurança,

ao contrário do que entende como direito, tem

obrigação legal de arcar com a cota-parte do rateio "

(fls.218).
Não há dúvida, portanto, de que se trata de associação

de moradores, associação sem fins lucrativos que

congrega, na forma de seu estatuto, aqueles que

aderirem Isso quer dizer que esse tipo de associação

não pode ser considerado um condomínio para os

efeitos da Lei n° 4.591/64 Como associação civil, ela

exige a adesão de cada associado, não sendo razoável

pressupor-se, de acordo com os próprios estatutos, que

automaticamente aqueles que adquirem o lote estão

obrigados a se integrar, diferente, portanto, da própria

estrutura do condomínio organizado sob o regime da

Lei n° 4.591/64.
Assim, admitindo-se possível a vigência do art. 3o do

Decreto-Lei n° 271/67, não revogado pela Lei n°

6.766/79, seria necessário que os moradores

conviessem na formação do condomínio, cuidando-se

de forma atípica, não sendo suficiente que a

constituição de uma associação, prevendo alcance

apenas daqueles que subscreverem ou que

posteriormente aderirem, autorize a cobrança

compulsória da taxa condominial. Já no antigo

precedente da Terceira Turma assim se decidiu,

afirmando o acórdão que a "Associação autora

qualifica-se, ela própria, como sociedade civil, sem

fins lucrativos, não tendo, portanto, nenhuma

autoridade para cobrar taxa condominial, nem,

muito menos, contribuição compulsória alguma,

inexistindo, pois, qualquer violação ao artigo 3o do



Decreto-Lei n° 271/67" (REsp n° 78.460/RJ, da minha

relatoria, DJ de 30/6/97).
Acrescento que o precedente de que foi Relator o

Ministro Waldemar Zveiter, e que contou com votovista

que proferi, teve como base o fato de que a

"Convenção não se refere tão só aos lotes (sobre os

quais foram edificadas residências unifamiliares) de

propriedade exclusiva, mas também a áreas de uso

comum e bens e equipamentos, atribuindo a eles

propriedade comum, com menção da fração ideal

dos bens e equipamentos. Há pois, iniludivelmente,

um condomínio, de caráter especial, e tanto é assim

que o próprio recorrido obrigou-se, na escritura de

compra e venda do imóvel, a respeitar os termos da

convenção, que passou a integrá-la (fls. 23v),

pagando, de início, regularmente, as cotas

condominiais " (REsp n° 139.952/RJ, DJ de 19/4/99).

No meu voto assinalei esse aspecto, isto é, na situação

daquele feito, "torna-se muito claro que o

condomínio existe, comunheiros os moradores da

área que mantêm empregados para manutenção e

conservação e dispõem sobre as partes de uso

comum. Não seria razoável uma interpretação

restrita da abrangência da Lei n° 4.591/64, como se

os loteamentos ou as vilas ou o conjunto de casas

sobre uma determinada área não pudessem

organizar-se sobre a forma condominial para efeito

de preservar as áreas comuns existentes e manter a

vigilância necessária com a participação de todos os

moradores da área".
Permaneço fiel a esse entendimento. Nada impede que

os moradores de determinado loteamento constituam

condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o

art 8o da Lei n° 4.591/64. No caso, isso não ocorreu,

daí que com razão a recorrente.
Conheço do especial e lhe dou provimento para julgar

improcedente o pedido. Castas e honorários de 10%

sobre o valor da causa pela parte vencida ". (grifei)
O acórdão tem a seguinte ementa:
"EMENTA - Loteamento. Associação de moradores.

Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte.

J Nada impede que os moradores de determinado

loteamento constituam condomínio, mas deve ser

obedecido o que dispõe o art. 8oda Lei n°4.591/64. No

caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil

e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o

subscreverem ou forem posteriormente admitidos.

2. Recurso especial conhecido e provido ".
Acrescento também o voto vencedor proferido pelo E. Ministro Humberto Gomes de Barros, nos Embargos de Divergência em Resp. n° 444.931 - SP (2005/0084165-3), na integra:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO

ESPECIAL ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS

DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO.

IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO

IMPOSSIBILIDADE

Apelação Cível n"535.156-4/2-São Pauto - Voto n" 07/1739 12

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

- As taxas de manutenção criadas por associação de



moradores, não podem ser impostas a proprietário de

imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que

instituiu o encargo.
Valho-me do relatório lançado nos autos pelo

eminente Ministro Fernando Gonçalves, Relator destes

embargos de divergência.
A questão é simples: o embargado não participou da

constituição da associação embargante Já era

proprietário do imóvel, antes mesmo de criada a

associação.
As deliberações desta, ainda que revertam em prol de

todos os moradores do loteamento, não podem ser

impostas ao embargado. Ele tinha a faculdade - mais

que isso, o direito constitucional - de associar-se ou

não. E não o fez. Assim, não pode ser atingido no

rateio das despesas de manutenção do loteamento,

decididas e implementadas pela associação.
Em nosso ordenamento jurídico há somente três fontes

de obrigações: a lei, o contrato ou o débito No caso.

não atuam qualquer dessas fontes. Com escusas ao

eminente relator, rejeito os embargos de divergência. "
Isto posto, comungando do mesmo entendimento, pelo meu voto, dou provimento ao Recurso
Luiz Antônio Costa

Relator
Apelação Cível n" 535.156-4/2-São Paulo - Voto n" 07/1739 14


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