Benfeitorias. Imóvel rural. AverbaçÃO. Documentos. Laudo de avaliaçÃO. P



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BENFEITORIAS. IMÓVEL RURAL. AVERBAÇÃO. DOCUMENTOS. LAUDO DE AVALIAÇÃO.
P - tratando-se de imóvel rural , qual a documentação necessária para se proceder a averbação de benfeitorias e qual o orgão responsável em emitir a aprovação de tais construções existentes no mesmo, uma vez que após consultarmos o INCRA nos foi informando de que este só expedia tal documento no caso de desapropriação, causando-nos estranheza uma vez que tratando-se de imóvel urbano o orgão responsavel , que aqui em manaus é a implurb ,precedida a aprovação do projeto emite certidão de habite-se .Outra dúvida que persiste em nosso expediente é quanto a possibilidade de registro de laudo de avaliação de imóvel rural feito por empresa particular

R - A averbação de benfeitorias em imóvel rural é de rigor, em observância à especialidade objetiva, como já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura Paulista (Ap. Civ. n. 10.557-0/0 – Itu, Des. Milton Evaristo Macedo), não obstante a ausência de controle do Poder Público sobre as construções, bastando requerimento apontando as edificações, acompanhado do Certificado de Quitação do INSS, tributação federal que incide sobre a mão de obra empregada (Proc. CG n. 197/91 – Dec. Adm. 1991/108 – veja abaixo a íntegra da decisão).

Ressaltamos que, dificilmente as Prefeituras expedem documentos aprovando a construção, atestando sua regularidade, logo, sugerimos a consulente que consulte a Prefeitura competente, exibindo-lhe a planta correspondente, a fim de averiguar se esta irá aprová-la. Anotações de Responsabilidade Técnica – ART é ou não exigida conforme se exige para a averbação de edificação em imóveis urbanos.

No tocante, “a registro de laudo de avaliação de imóvel rural”, a pergunta não é clara, uma vez que não informa o negócio jurídico contratado. Ademais, na L.R.P. não há previsão legal para o registro de citado laudo na matrícula do imóvel.

Proc. 197/91 – Parecer 125/91

REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de benfeitorias realizadas em imóvel rural antes da exigência da apresentação da prova de quitação da Certidão Negativa de Débito – Hipótese em que, excepcionalmente, a declaração do interessado supre a prova – Recurso provido.

Ex.mo. Sr. Corregedor Geral:


Cuida-se de recurso interposto por Luiz Gonzaga Lopes Ribeiro contra a r. decisão de fls. do MM. Juiz Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Isabel, que manteve a negativa de registro de Carta de Adjudicação em seu favor passada e referente ao imóvel objeto da transcrição 17.389 daquela serventia.
Alega, em síntese, que as construções efetivadas no imóvel foram concluídas anteriormente a 21.11.66, motivo pelo qual se dispensa a apresentação da Certidão Negativa de Débito, na forma da letra “e”, do item 10, da Instrução IAPAS/SAF 60, de 4.12.84, data de início da vigência do Dec.-lei 66/66. Acrescenta haver, outrossim, prova de que as construções foram concluídas anteriormente, através de depoimentos prestados em ação judicial que envolveu o imóvel, bem como pela respectiva perícia.
O apelo veio acompanhado dos documentos de fls.
O Ministério Público, em ambas as instâncias, é pelo improvimento do recurso (fls.).
Retornaram os autos à origem para juntada de certidão da transcrição do imóvel fls.).
Pelo V. Acórdão de fls., o Eg. Conselho Superior da Magistratura determinou o encaminhamento dos autos a esta Corregedoria.
É a síntese do essencial. Opino.
Reporto-me, de início, ao que já consignei no anterior parecer (fls.).
É que prende-se a negativa de registro da carta de adjudicação passada em favor do recorrente à circunstância de não constarem da transcrição as benfeitorias relacionadas na descrição do imóvel por ocasião das declarações oferecidas nos autos do inventário de número 900/84, de Antonio Thales Simões Feher, e que também se processou por aquela Comarca.
Como se vê de fls., nos assentos registrários há indicação exclusivamente da gleba rural, em nada alterando acerca das benfeitorias a Av. 1 dela constante. No inventário, porém, foi o imóvel descrito como “consistente de casa de residência, contendo cinco galpões (galinheiros) e respectivo terreno...”. E não havendo prova de quitação, com oferecimento da respectiva CND, negou-se o Oficial ao averbamento, daí surgindo a dúvida.
Por primeiro há de se salientar ser impossível o registro da carta de adjudicação passada em favor do recorrente sem a prévia averbação das benfeitorias.
É que o ingresso da carta, como título que é – e portanto, sujeito aos princípios registrários – feriria aquele de especialidade, já que em desacordo com a transcrição.
Como escreve Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, Forense, 3.ª ed., RJ, 1982): “O princípio da especialidade significa que toda a inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (grifo nosso)
Aliás, e recentemente, teve o Eg. Conselho de apreciar matéria semelhante (Ap. Cível 10.557-0/0, da Comarca de Itú, Rei. o Des. Milton Evaristo dos Santos, em 11.12.89), onde se consignou expressamente – e também se cuidava de imóvel rural – que “não coincidindo as benfeitorias com as constantes da matrícula anterior, o formal de partilha não pode ser registrado, sem a prévia averbação”.
Correta, portanto, nesse particular a negativa. Aliás, a tanto não se insurgiu o recorrente.
A divergência se limita, destarte, a averbação das benfeitorias, ou seja, se exigível ou dispensável a apresentação da respectiva CND.
Sobre ser necessária a apresentação da prova de quitação junto ao IAPAS para averbação de construção em imóvel rural ou urbano, é matéria que não mais necessita digressão. Não distinguindo ou excepcionando o decreto, aplica-se a exigência a ambos igualmente.
Cumpre, portanto, apreciar-se da anterioridade ou não das construções a 22.11.66.
O D. Procurador oficiante (fls.) entendeu que os documentos carreados pelo apelante não demonstram a anterioridade exigida.
Penso, todavia – sem embargo das razões que justificaram tal orientação que, em matéria de averbação de construção em imóvel rural, especialmente aquelas que se declara serem anteriores a 1966 (22.11), não se deva extremar rigorismo, em vista da pouca – ou quase nenhuma – influência que possa gerar em relação a terceiros, comprometendo a segurança do registro.
Ademais, a dificuldade em demonstrar a ancianidade das construções quando eregidas em imóvel rural demanda tratamento diferençado, pois se se tratasse de imóvel urbano, o auto de conclusão é documento que facilmente serviria a suprir tal omissão.
Por isso mesmo é que, nesses casos, dever-se-á, excepcionalmente (insista-se), admitir a declaração do interessado como supletiva.
Não faz sentido impedir o acesso do título só pela dificuldade em demonstrar tal anterioridade das construções.
No caso, ademais, pelo menos um começo de prova corrobora as alegações do interessado, de modo a ensejar tal conclusão, como se vê dos depoimentos carreados, e, de certo modo, aqueles de fls..
Daí porque permitir-se o registro da carta é medida mais consentânea.
Ressalve-se, porém: não deve o Senhor Oficial entender que mediante simples declaração do interessado possa ser suprida a prova de que as construções foram realizadas anteriormente à exigência de apresentação da prova de quitação. O tratamento aqui exceptivo decorre de outros elementos que corroboram a declaração do interessado.
Nem se imagine que se trate de precedente normativo. Pelo contrário, e vindo idêntica matéria a sua apreciação, melhor é que submeta – como fez – à apreciação do MM. Juiz Corregedor Permanente para a solução que alvitre adequada.
Possível, apenas neste caso concreto, a averbação pretendida.
Nestes termos, o parecer que me permito submeter à elevada apreciação de V. Ex.a é no sentido de se dar provimento ao recurso interposto por Luiz Gonzaga Lopes Ribeiro, a fim de autorizar, com base na declaração do interessado e demais elementos existentes, a averbação das benfeitorias. Sub censura.
São Paulo, 25 de fevereiro de 1991 – Vito José Guglielmi, Juiz Auxiliar da Corregedoria.

Consultor: Dr. Ulysses da Silva  Ano: 2005

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