Dicas para condôminos área Privativa: É a unidade de cada proprietário incluindo a vaga de garagem. Áreas Comuns



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DICAS PARA CONDÔMINOS

Área Privativa: É a unidade de cada proprietário incluindo a vaga de garagem.


Áreas Comuns: São utilizadas por todos os moradores, como playground, jardins, elevadores, corredores, portaria, hall de entrada, hall dos andares, salão de festas, churrasqueira, piscina, etc.

Fração Ideal: Parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Nos casos de condomínios que apresentem unidades autônomas com área útil diferente, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. É de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (maior representatividade nas votações).
Síndico: Gerencia os interesses e negócios do condomínio e pode ou não ser morador do condomínio. Mandato de até 2 anos com direito à reeleição. Eleito de acordo com a Convenção.

Obrigações do Síndico: Cumprir e fazer cumprir a convenção e o Regulamento Interno, exercer a administração interna, prestar contas aos condôminos em Assembléias, guardar por 5 anos a documentação do Condomínio, impor multas previstas por Lei.




Subsíndico: Substitui o síndico na sua ausência. Eleição prevista em Convenção.

Conselho Consultivo: Composto por três condôminos; sua função é assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Mandato de no máximo 2 anos com direito à reeleição.

Destituição: A destituição do síndico, subsíndico ou membros do conselho, só poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção, ou no caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico, subsíndico ou membros do conselho poderão ser destituídos pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.

Convenção: Conjunto de normas do condomínio que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
Depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor e qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
- forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno.
- definição das funções do conselho consultivo.

- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;


- modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;
- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;



Regimento ou Regulamento Interno: Regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades). Pode constar do próprio texto da convenção ou ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.
Principais Itens do Regimento e da convenção Interna:


Animais: A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.

Construções e obras: Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

Fachada: A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.
Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração. A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.

Garagem: A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

- identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);


- demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);
- a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
- necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);
- responsabilidade sobre furtos e danos;
- permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
- possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;
- utilização da garagem por visitantes;
- normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);
- forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
Horário: A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Nem síndico, administradora ou condômino, podem determinar, unilateralmente, os horários.

Piscina: As regras para a utilização da piscina, como horário e época de funcionamento, exame médico, uso por visitantes, contratação de pessoal para segurança e manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

Salão de festas: O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

Assembléia: Reunião onde os moradores tomam decisões a respeito do condomínio, e desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigatórias para moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia.
Assembléia Geral Extraordinária (AGE): Realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem; é convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária (AGO): Realizada uma vez por ano e tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial: Realizada em casos especiais definidos em lei, como
na ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
ou para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

Procuração: Documento pelo qual uma pessoa transfere poderes para outra, para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Pode ser feita por instrumento público (cartório) ou particular. Com esse instrumento, o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

Quorum: Número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade.


Quorum para deliberação das assembléias gerais ordinárias: Maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção.

Quorum para aprovação da convenção: Votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Quorum para alteração da convenção: Votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção.

Quorum para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: Mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64).

Quorum para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: Condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64).

Quorum para convocação de assembléia geral extraordinária: No mínimo, ¼ dos condôminos.

Quorum para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção.

Quorum para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: Totalidade de votos representativos do condomínio.

Despesas e Pagamentos: Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas Ordinárias: São despesas com limpeza, conta de luz das áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, salários e encargos dos funcionários, parcela de seguro contra incêndio do prédio. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

Despesas Extraordinárias: São despesas com obras do edifício, iluminação, pintura do prédio, fachada, esquadrias externas, instalação de equipamentos de segurança e lazer, decoração e paisagismo nas partes de uso comum, constituição de fundo de reserva e indenizações ocorridas em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva: Valor pago pelos proprietários para fazer frente às despesas não previstas. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão: Pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período e deve ser aprovado em assembléia. No caso de imprevistos como o aumento de consumo, de preços e tarifas, a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio: Pagamento da contribuição condominial apurado após o levantamento de todos os gastos de um determinado período e que também deve ser aprovado em assembléia. Para este caso, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra: Pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destinado a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste: Não existe na lei nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é determina a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento: Conforme artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses.
As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção do condomínio. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção.

Multas: Seu objetivo é punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.



Dicas para diminuir despesas: A seguir, algumas dicas da Fundação Procon de São Paulo para administradores, síndicos, proprietários ou inquilinos de um condomínio:
- Utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.
- Vistoria periodica da parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.
- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).
- Pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e sua guarda em local seguro; controle de entrada e retirada, evitando, furtos, desvios ou desperdícios.
- Análise dos contratos de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.).
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Normas de Segurança: Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança e que quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, devem ser observadas as exigências quanto a:

- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;


- sistema de pára-raios; limpeza caixa d’àgua;
- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro de Incêndio: Conforme Artigo 13 da Lei 4.591/64 que obriga a contratação de seguro para as unidades autônomas e as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio:
Nos casos que envolvem furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. A atribuição de responsabilidades deverá ser prevista em convenção e em contratos firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.
Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.


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