Normas de funcionamento de shopping center



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NORMAS DE FUNCIONAMENTO DE SHOPPING CENTER

Saibam quantos virem esta escritura do dia ... de ... de ..., nesta cidade ... do Estado de ..., ao meu Cartório ..., situado ..., compareceu como Declarante ..., com sede nesta cidade, à rua ... nº ..., inscrita no CNPJ/MF sob o nº ..., neste ato representada por seus diretores ... (qualificar) e ... (qualificar), que foram por mim identificados, conforme os documentos acima mencionados e pelas testemunhas ... e ..., do que dou fé, bem como de que da presente farei enviar nota ao competente Distribuidor, na forma da lei. Então, pela Declarante me foi dito, perante as testemunhas, que deseja estabelecer as normas gerais disciplinadoras do uso das lojas e do funcionamento do Shopping Center, que será construído no terreno designado por lote "..." da rua ..., nº ..., na cidade de ..., e que depois de construído tomará o nº ... da referida rua, da seguinte forma:

1. Nesta escritura, os vocábulos adiante enunciados têm os seguintes significados:

a) Desenvolvedora - é a declarante, incorporadora e proprietária do Shopping Center à rua ..., nº ...;

b) Shopping ou Shopping Center - é o centro comercial a ser construído conforme planificação técnica estabelecida pela declarante;

c) Mall - são as galerias, praças ou corredores para os quais se abrem as lojas e destinados à circulação do público;

d) Lojista - é a pessoa física ou jurídica que estiver explorando espaço comercial do Shopping Center à rua ..., nº ..., seja loja, stand, balcão, vitrine etc., a que título for (proprietário, inquilino, sublocatário ou comodatário), mediante contrato oneroso ou gratuito;

e) Locatário - é o lojista que ocupará qualquer espaço comercial pertencente à declarante;

f) Condômino - é o proprietário ou promitente-comprador de unidade autônoma do prédio do Shopping Center, na rua ..., nº ... excetuando-se a declarante;

g) Administradora - é a empresa contratada pela Desenvolvedora para administrar, total ou parcialmente, o Shopping Center situado à rua ..., nº ....

2. A finalidade do Shopping Center é reunir num mesmo local o maior número possível de atividades empresariais, distribuindo os diferentes ramos de comércio e serviços, segundo uma planificação técnica acompanhada de estudos sobre o potencial de compras da área de influência a que ele serve, visando a dar ao consumidor segurança, conforto e estímulo, facilitando-lhe a escolha e a aquisição de qualquer produto. Assim sendo, o Lojista do Shopping Center, formal expressamente obrigar-se-á:

a) a aceitar os princípios concebidos pela Desenvolvedora que regem o funcionamento do Shopping Center, dentre os quais o de que competirá à Desenvolvedora estabelecer ou alterar, sempre que for necessário, a distribuição de atividades dos Locatários (tenant mix) do Shopping Center;

b) acatar as disposições constantes desta escritura e a orientação que, futuramente, a Desenvolvedora vier a imprimir à administração do Shopping Center;

c) reconhecer a característica especial de que num Shopping Center locador e locatário se associam, tendo em vista um lucro comum;

d) não invocar, como impedimento da ação administradora do Shopping Center ou como excluente dos encargos assumidos, qualquer norma jurídica não prevista como regedora da locação contratada, ainda que superveniente.

3. O Shopping Center, que será construído no terreno pertencente à Desenvolvedora, designado por lote ... da rua ..., com área de ... m², terá finalidade comercial, sendo construído de lojas, galerias de circulação, pátios de carga e descarga de mercadorias e estacionamento de veículos, conforme projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de ... em ... de ... de ..., no processo nº ..., que poderá, contudo, ser modificado na forma prevista nas cláusulas subseqüentes.

4. Se por ordem das autoridades competentes, das concessionárias de serviços públicos ou por razão técnica, for necessário introduzir alterações no projeto da edificação ou no interior das lojas, locadas ou não, a Desenvolvedora poderá promover tais modificações durante a fase da construção ou após a concessão de habite-se, independentemente do consenso dos Lojistas.

5. É permitido à Desenvolvedora, mesmo após a inauguração do Shopping Center, e a seu exclusivo critério: alterar o projeto de construção, inclusive no que se referir aos locais reservados a estacionamentos e acesso de veiculo, carga e descarga de mercadorias; criar, extinguir, redistribuir, ampliar e reduzir áreas destinadas às partes comuns e às lojas; transformar áreas de lojas em áreas de uso, desde haja autorização dos órgãos competentes.

6. Se existirem áreas encravadas ou inaproveitadas causadas por modificações feitas na edificação para atender à conveniência do empreendimento ou às exigências legais, regulamentares, ou de postura das autoridades públicas, ou, ainda, oriundas de redistribuição autorizada pela Desenvolvedora de áreas entre lojas vizinhas, poderá a Desenvolvedora, a seu critério, incorporá-las às lojas contíguas, fazendo desaparecer as áreas ociosas no Shopping Center.

7. Os dutos e tubulações de ar condicionado, elétricas, hidráulicas, de esgoto, de telefone, de sonorização, circuito de TV, deverão ser instalados, nas partes comuns, podendo, a critério da Desenvolvedora, quando for necessário ou útil, passar pelo interior das lojas, pelos rebaixos dos tetos, próximos ao teto ou sob o piso.

8. O uso de lojas com características ou metragens diversas dos constantes das plantas do projeto, deverá se elaborada planta específica que, rubricada pelas partes, integrará o respectivo contrato, prevalecendo, então, sobre o projeto aprovado.

9. Se as modificações vierem a alterar em até ... % a área útil de unidade alugada, o aluguel estipulado não sofrerá qualquer mudança; se essa alteração de área for superior a ... % e inferior a ... %, o valor locativo avençado será revisto com base no percentual da modificação verificada; se, todavia, a alteração for de ... % ou mais, o Locatário poderá optar entre a rescisão da locação ou a revisão do valor locativo anteriormente estabelecido; se optar pela rescisão não terá direito a indenização alguma mas lhe serão restituídas as quantias que tiverem sido pagas até à data da rescisão. Tal devolução será feita da seguinte forma: calcular-se-á, inicialmente, a equivalência relativa ao índice oficial de variação das importâncias pagas pelo Locatário, considerando-se a data em que cada pagamento foi feito; essas importâncias corrigidas serão somadas e o valor total apurado será restituído em ... (...) prestações mensais, iguais e sucessivas, com os valores expressos de conformidade com o índice oficial de varação em vigor no país, fazendo-se sempre a sua conversão em reais. As prestações serão sempre pagas no dia ... de cada mês, vencendo-se a primeira delas, no mínimo, ... dias após a data em que a Desenvolvedora tiver recebido do Locatário manifestação escrita de sua intenção de rescindir a locação.

10. Para o cálculo da área considerar-se-á que o perímetro das lojas incluirá as linhas de fachadas e as linhas externas das paredes que as limitam, com toda a sua espessura; quando uma parte da parede for comum a duas lojas, será dividida igualmente entre elas. Se o Locatário receber a loja locada para iniciar a execução de suas instalações, desde que já concluídas as obras de alvenaria, significará que nada tem a opor às metragens dos espaços locados, renunciando irrevogavelmente ao direito de revisão do valor locativo e ao de pedir a rescisão do contrato de locação sob esse fundamento.

11. A entrega da loja será feita até ... dias antes da inauguração do Shopping Center, independentemente de ele encontrar-se acabado ou não, concedendo, assim, ao Locatário prazo suficiente para executar as obras e instalações que lhe competem.

12. A data da inauguração será estabelecida pela Desenvolvedora e informada aos Locatários por documento protocolado. A loja será entregue ao Locatário "in bruto", isto é, com os pisos e o teto em concreto estrutural, as paredes em simples alvenaria, sem quaisquer equipamentos, e as instalações de luz, força, água, esgoto e telefone na entrada, a fim de que o próprio Locatário execute a sua distribuição interna.

13. Nos ... (...) dias seguintes ao da inauguração do Shopping Center, a Desenvolvedora enviará correspondência aos Lojistas, apresentando o rateio das despesas efetuadas com o fornecimento de água, energia elétrica, segurança e administração durante o período em que o Lojista executou as obras em sua loja. O pagamento deste rateio deverá ser feito no local determinado pela Desenvolvedora, dentro de ... (...) dias contados do envio daquela correspondência.

14. Até ... (...) dias antes da inauguração do Shopping Center, o Locatário deverá apresentar à Desenvolvedora, ou a quem esta determinar para exame, os projetos, conforme às especificações e critérios determinados pela Desenvolvedora, de instalações de ar condicionado, de instalações elétricas, de gás, hidráulicas e mecânicas, decoração, inclusive letreiros e cronogramas físicos de suas obras, acompanhados dos seguintes documentos:

a) plantas na escala ... com indicação das especificações e dos materiais de acabamento;

b) elevações das paredes, inclusive da fachada, na escala de ..., com especificações de materiais a utilizar, cores, letreiros etc.;

c) dois cortes, sendo um longitudinal e outro transversal, na escala ...;

d) especificações de cargas de força, luz, e das demandas de água térmica e de gás.

A Desenvolvedora, se for necessário, poderá exigir do Locatário que lhe apresente dentro do prazo de ... (...) dias, projetos complementares, para serem por ela examinados no prazo de ... (...) dias, prorrogável por outro período igual, abrindo-se, em seguida, prazo não excedente a ... (...) dias, contados da informação da Desenvolvedora, para que o Locatário possa cumprir as exigências decorrentes desse exame.

15. O Locatário apenas poderá iniciar as obras necessárias ao acabamento e decorações da loja locada após a sua aprovação pela Desenvolvedora, observando as imposições administrativas e legais das autoridades competentes e concessionárias, até ... (...) dias contados do recebimento da comunicação da Desenvolvedora, concluindo-as, no máximo, ... (...) dias antes da data prevista para a inauguração do Shopping Center.

16. A Desenvolvedora fiscalizará tais obras para preservar a segurança do prédio e assegurar a inauguração do Shopping Center na data fixada, podendo exigir a substituição de qualquer empreiteiro encarregado dessas obras que considerar inidôneo.

17. Para propiciar tal fiscalização os Lojistas ou Condôminos obrigar-se-ão e responsabilizar-se-ão pelos seguintes encargos;

a) permitir livre acesso das pessoas credenciadas pela Desenvolvedora ao recinto de suas lojas, atendendo às exigências formuladas, inclusive as de natureza jurídica técnica que: afetarem a estrutura, as paredes e demais partes e equipamentos de propriedade da Desenvolvedora ou do Shopping Center,;

b) indicar pessoa para manter entendimentos com a Desenvolvedora, durante a fase de execução das obras de suas instalações comerciais;

c) utilizar o local indicado pela Desenvolvedora para depósito de materiais destinados às obras de instalações comerciais;

d) informar à Desenvolvedora ou à construtora do Shopping Center o horário de trabalho em sua loja, respeitando as limitações legais e as estabelecidas pela Desenvolvedora e assumindo a responsabilidade pelas infrações que vier a cometer;

e) proceder à identificação das pessoas que desempenharem qualquer tipo de tarefa na unidade locada;

f) responsabilizar-se, por si e por seus prepostos, por prejuízos causados a bens de propriedade da Desenvolvedora, da construtora do Shopping Center ou de terceiros;

g) usar tapumes para fechamento da área locada, conforme modelo estabelecido pela Desenvolvedora. Se esses tapumes não forem construídos no prazo de ... (...) dias, contados da data do recebimento da área locada, a Desenvolvedora investir-se-á dos poderes necessários para contratar um terceiro para construí-los, ajustado o respectivo preço, ao qual a Desenvolvedora acrescentará ... % (... por cento), como taxa de administração, emitindo a seguir uma nota de débito de câmbio, contra o faltoso, para pagamento no prazo de ... (...) dias, sob as penas previstas na cláusula nº 143;

h) assumir total responsabilidade pela guarda dos materiais e ferramentas utilizadas na sua obra, bem assim pelas ações ou omissões de seus prepostos, que causarem danos à Desenvolvedora ou a terceiros, promovendo, por sua conta e risco, os seguros necessários, especialmente os contra incêndio e de responsabilidade civil, entregando à Desenvolvedora, dentro de ... (...) dias após o início de suas obras de instalações comerciais, cópia autenticada das respectivas apólices, sob pena de as obras serem embargadas, sem prejuízo da aplicação da multa e demais penalidades cabíveis;

i) respeitar as Normas Técnicas e Administrativas para Execução de Obras que lhe serão fornecidas por ocasião da entrega da loja;

j) compatibilizar seus projetos, obras e serviços de instalações comerciais com os Projetos Arquitetônicos e Executivos do Shopping Center.

18. As obras a cargo da Desenvolvedora ou da construtora do Shopping Center, quando realizadas simultaneamente com as de qualquer loja, terão sempre preferências sobre estas, para assegurar a manutenção da data da inauguração do empreendimento; consequentemente, os Lojistas e os Condôminos deverão atender todas as solicitações da Desenvolvedora, mesmo que temporariamente provoquem paralisações de suas obras, não podendo valer-se dessa eventualidade para justificar seus próprios atrasos.

19. O lojista só poderá iniciar suas atividades comerciais após a conclusão das obras e instalações previstas para o funcionamento e o bom aspecto de sua loja, ficando, portanto, a critério da Desenvolvedora, se entender que a loja não satisfaz esses requisitos, proibir o seu funcionamento. Todavia, a loja poderá funcionar a título precário, com suas instalações ainda por concluir, desde que haja autorização expressa e por escrito da Desenvolvedora e das autoridades competentes.

20. O descumprimento pelo Locatário das obrigações de fazer ou não fazer, oriundas das normas sobre construção do Shopping, na forma e nos prazos estabelecidos, salvo disposições específicas em contrário e sem prejuízos das demais penalidades cabíveis para cada caso, sujeitá-lo-á à multa prevista na cláusula nº 142. Se o Locatário deixar de pagar qualquer importância, nos prazos e na forma avençada, exceto disposições específicas em contrário e sem prejuízo das demais penalidades cabíveis para cada caso, sujeitar-se-á à multa prevista na cláusula nº 143.

21. Se houver, sem prejuízo do acima disposto, reincidência do Locatário, ou o atraso no cumprimento de suas obrigações que exceda a ... (...) dias, a desenvolvedora poderá rescindir o contrato de locação, perdendo o Locatário todas as importâncias para as benfeitorias introduzidas no imóvel, ou exigir do Locatário o cumprimento de suas obrigações sob pena da multa prevista cláusula nº 142, proibindo-lhe, até o cumprimento de todas as obrigações, o funcionamento da loja.

22.O O alvará de localização, requerido pelo Lojista às autoridades públicas, conterá apenas as atividades que lhe foram atribuídas pela Desenvolvedora, mesmo se os objetivos sociais previstos no contrato forem amplos. A unidade comercial não poderá destinar-se, salvo com a concordância expressa e por escrito da Desenvolvedora, a qualquer dos seguintes itens:

a) venda de artigos de segunda mão, mercadorias recuperadas por seguro, salvados de incêndios, estoques provenientes de falência ou loja de descontos;

b) leilões o procedimentos a eles semelhantes;

c) negócios que, devido aos métodos empregados para sua realização, possam contribuir para afetar, a critério da Desenvolvedora, o padrão de comércio ali exercido pelo demais Lojistas;

d) atividades de qualquer natureza, venda ou exposição de qualquer tipo de mercadoria ou serviço, que utilizem procedimentos mercantis ou publicitários inescrupulosos ou falsos, bem como qualquer prática considerada como concorrência desleal;

27. A Desenvolvedora reservar-se-á o direito de, por qualquer forma e em qualquer tempo, sem qualquer restrição e limitação, explorar comercialmente as fachadas, telhados, o espaço aéreo superior à edificação e todas as partes comuns do Shopping Center, podendo, consequentemente, negociá-las pelo tempo e condições que quiser.

28. Todas as áreas, dependências e instalações de uso comum do Shopping Center, inclusive as de estacionamentos de veículos, estarão sujeitas à fiscalização da Desenvolvedora, por serem de sua propriedade exclusiva.

29. A manutenção, disciplina, fiscalização, alteração e conservação das áreas comuns ou de circulação, dependências e instalações em geral, inclusive áreas de estacionamento, e, enfim, toda a administração do Shopping Center, serão feitas pela Desenvolvedora, sem quaisquer restrições, diretamente ou através de pessoa física ou jurídica por ela contratadas, segundo o melhor critério para atrair o público e dar-lhe conforto, visando ao bom funcionamento do Shopping Center, sendo que as despesas decorrentes de tais serviços serão suportadas pelos Lojistas e entre estes rateadas.

30. Para a realização dessas atividades, a Desenvolvedora poderá a seu exclusivo critério:

a) obstruir ou isolar, no todo ou em parte, qualquer das mencionadas áreas, observando as exceções contratuais;

b) fixar e arrecadar taxas de estacionamento, que serão destinadas ao pagamento das despesas comuns do Shopping Center, à Associação de Lojistas, como título de contribuição extraordinária, para uso exclusivo de promoção e publicidade;

c) criar, expedir e controlar certificados, fichas ou cartões de estacionamentos para os Lojistas, que arcarão com as despesas decorrentes;

d) contratar, às expensas dos Lojistas, todo pessoal necessário à conservação, limpeza, segurança e iluminação das partes comuns e tudo que for necessário à operação e à manutenção das referidas áreas, para manter todas as suas instalações em funcionamento. Correrão ainda por conta dos Lojistas todas as despesas referentes à criação e manutenção de serviços de segurança, que deverá guardar, vigiar e fiscalizar o uso das áreas comuns, assegurar a não-interrupção do fornecimento de força, luz, água e telefone, garantir o funcionamento de todas as instalações e equipamentos existentes nas áreas comuns; dar combate ao surgimento de fogo e manter o pessoal especializado e os equipamentos necessários ao tratamento de qualquer emergência de acordo com as técnicas mais atualizadas.

31. Para desempenhar essas atribuições, a Desenvolvedora terá o direito de, a qualquer momento, estabelecer e fazer cumprir normas de conduta e regulamentos através de um Regimento Interno, bem como alterá-los quando for conveniente.

32. A Desenvolvedora reservar-se-á o direito de alterar as partes comuns e de serviços gerais (garagens, paredes, tetos, fachadas, depósitos, corredores, etc) e de fazer construções ou instalações nessas áreas, criando novas unidades comerciais ou ampliando as já existentes, instalando vitrines, boxes, stands, balcões, extensões, barracas, tablados, palcos, carrocinhas, quiosques, locais para exposições etc., podendo, em conseqüência, alugar ou utilizar essas partes, coisas e áreas pelo tempo e condições que quiser.

33. A Desenvolvedora poderá fechar, total ou parcialmente, as áreas e encerrar a execução das atividades mencionadas na cláusula anterior, sempre que julgar necessário.

34. As normas relativas às áreas de estacionamento, bem como horário de funcionamento do Shopping Center, serão estabelecidos pela Desenvolvedora, conforme o Regimento Interno do Shopping Center.

35. As áreas de circulação ou outras comuns do Shopping Center poderão ser dadas em locação, ou em comodato pela Desenvolvedora, mesmo a pessoas que não sejam Lojistas do Shopping Center. As verbas alusivas a encargos relativos às partes comuns, que vierem a ser pagas pelos usuários das áreas mencionadas, serão levadas a crédito da conta geral de despesas comuns antes do rateio dessa conta pelos Lojistas do Shopping Center.

36. Se os lojistas pretenderem ocupar áreas de circulação ou outras comuns do Shopping Center deverão solicitá-lo à Desenvolvedora, especificando a data de início da ocupação, ficando a exclusivo critério desta o deferimento do pedido, fixando-lhes, sempre por escrito, o prazo, os limites e condições da ocupação, bem como o respectivo aluguel. Deferido o pedido, o Lojista deverá pagar o aluguel estipulado mesmo que não venha a ocupar a área ou ainda que o faça apenas parcialmente.

37. Se o Lojista, avisado por escrito, não promover a desocupação, no prazo estabelecido, a Desenvolvedora poderá promover tal desocupação a expensas daquele.

38. A carga, a descarga e circulação de mercadorias e bens de qualquer Lojista serão de sua exclusiva responsabilidade e só poderão ser feitas nos locais e horários preestabelecidos, consoante normas inscritas pela Desenvolvedora no Regimento Interno, o mesmo ocorrendo com relação ao ingresso de quaisquer pessoas fora dos horários de funcionamento do Shopping Center.

39. A mesma responsabilidade e procedimentos serão observados para a entrada ou saída de móveis, utensílios, máquinas ou equipamentos, de propriedade do Lojista ou a este destinados.

40. Todo o lixo ou detrito, proveniente de qualquer loja, deverá ser transportado e depositado pelo Lojista, por sua conta e responsabilidade, no tipo de recipiente, nos horários e para os locais determinados pela Desenvolvedora.

41. Nenhum lixo ou detrito poderá ser incinerado nos limites do Shopping Center, nem depositados nas áreas comuns, mesmo que esteja devidamente acondicionado.

42. Os Lojistas pagarão as despesas de coleta e remoção de lixo, ou detrito, se utilizarem os serviços criados ou autorizados pela Desenvolvedora.

43.A Desenvolvedora poderá instalar antenas coletivas de rádio e televisão para atender ao Shopping Center, nos locais que julgar mais convenientes, cobrando dos usuários os custos referentes às instalações e à manutenção desses equipamentos.

44. Nenhuma antena individual será montada nas paredes externas das unidades comerciais, sem prévia autorização escrita da Desenvolvedora, sob pena de remoção da antena, e, no caso de reincidência, aplicar-se-á, ainda, a multa prevista na cláusula nº 142 desta escritura.

45. As áreas de circulação, inclusive as próximas às unidades comerciais, serão conservadas limpas e desobstruídas pelos Lojistas, seus empregados, prepostos e clientes, sendo proibidas quaisquer atividades que provoquem excessivo acúmulo de pessoa ou tumulto, tanto no interior das lojas como nos corredores, áreas de acesso ou em qualquer parte do Shopping Center, ou em suas adjacências.

O Lojista e seus agentes limitarão toda sua atividade e ocupação ao interior da loja; logo, sem autorização escrita da Desenvolvedora não poderão utilizar os, estacionamento, calçadas ou qualquer outra parte da área comum, para colocar mercadorias, stands, quiosques, balcões, extensões, bancas, tablados, palcos, boxes, mobílias ou qualquer outro tipo de ocupação, mesmo que provisória ou precária, seja a título comercial ou propaganda, decorativo ou outro qualquer.

46. As lojas que necessitarem de abastecimento de gás deverão obedecer, na execução das respectivas instalações, às determinações da Desenvolvedora e das autoridades competentes e concessionárias.

Nenhum botijão de gás poderá ser guardado em qualquer loja, salvo com autorização expressa da Desenvolvedora e das autoridades competentes ou concessionárias.

47. As lojas e as partes comuns do Shopping Center não poderão ser usadas para qualquer fim alheio às suas atividades comerciais, inclusive para propaganda ou publicidade, a não ser com prévia autorização escrita da Desenvolvedora e mediante pagamento do aluguel que por ela for estabelecido. Assim, não poderão ser distribuídas propostas comerciais, folhetos, peças promocionais, cupãos ou qualquer outro tipo de propaganda, proibindo-se também a realização de pesquisa junto ao público, demonstração com mercadorias, propagandas com cartazes ou atividades de vendedores ambulantes, anunciadores etc., sem a prévia autorização da Desenvolvedora e mediante o pagamento da taxa que for por esta estabelecida.

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