Os vetos presidenciais à Lei 10. 931/04



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Os vetos presidenciais à Lei 10.931/04
No presente artigo, cuidaremos de esclarecer os dois artigos que foram vetados pelo Presidente Lula e as razões do veto no tocante ao Projeto de Lei nº 47/04. As matérias que seriam alteradas, se o veto não tivesse ocorrido, diriam respeito à fiança locatícia e o valor da multa condominial.
Exatamente por isto, dividimos o presente artigo em duas partes distintas, para dar ao leitor a exata dimensão da conseqüência do veto para o direito civil brasilerio.
I – FIANÇA LOCATÍCIA
O Projeto de Lei no 47 de 2004 (no 2.109/99 na Câmara dos Deputados) que foi aprovado pelo Congresso Nacional e promulgado como Lei Ordinária de nº 10.931 de 2004, continha duas alterações ao Código Civil de 2002 que foram vetadas pelo Presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva. O primeiro dos artigos vetados receberia o número de 819-A e sua redação seria a seguinte:
"Art. 819-A. A fiança na locação de imóvel urbano submete-se à disciplina e extensão temporal da lei específica, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial".
O artigo propunha que a limitação temporal e as regras referentes à fiança locatícia não fossem alteradas pelo novo Código Civil, seguindo, em todos os seus termos, a Lei nº 8.245/91.
O tema em questão é dos mais polêmicos e tem gerado acirrados debates doutrinários e jurisprudenciais. O cerne da questão é a possibilidade de exoneração do fiador antes da devolução efetiva do imóvel ao locador.
O problema se coloca em razão da antinomia existente entre o artigo 835 do novo Código Civil que permite a exoneração do fiador, nos contratos por prazo indeterminado, por meio de simples notificação ao credor e a Lei de Locações, que, em seu artigo 39, determina que qualquer das garantias, dentre elas a fiança, estende-se até a efetiva devolução do imóvel. Em interpretação literal, no microssistema da locação, não haveria possibilidade de exoneração do fiador antes da entrega do imóvel locado.
A pergunta que se faz é a seguinte: poderá ser aplicada aos contratos de locação por prazo indeterminado originados sob o manto da Lei 8.245/91 (lei especial) a regra de exoneração do fiador prevista no Código Civil (lei geral), por meio de simples notificação ao locador? Para a resposta não basta a firmação de que a lei especial prevalece sobre a geral, pois sabemos que a lei posterior revoga a anterior no que for incompatível. Assim, temos uma antinomia de segundo grau para resolver.
O artigo vetado resolveria este sério problema determinando a prevalência da Lei do Inquilinato em evidente desfavor aos fiadores e contrariando a jurisprudência que começa a se formar e que é favorável à possibilidade de exoneração.
Concordamos com a jurisprudência em formação e já escrevemos sobre o tema em questão desenvolvendo ampla argumentação jurídica (obra Contribuições ao Estudo do Direito Civil, editora Milennium, organizadores José Fernando Simão e Frederico Paschoal).
A possibilidade de exoneração é decorrência da função social do contrato de fiança que não pode significar para o fiador a sua ruína, como tem ocorrido na prática, já que, nos termos da Lei do Inquilinato, o fiador não poderia sequer alegar a proteção do bem de família (Lei 8009/90). A fiança, sem a possibilidade de exoneração, seria verdadeira prisão que, se não perpétua, muito longa já que até a efetiva desocupação do imóvel o fiador continuaria a exerce seu papel de garante.
A efetiva desocupação, se decorrer de processo judicial, pode durar anos e quiçá décadas, em razão do grande número de demandas em curso, bem como da demora na prestação jurisdicional.
O curioso da questão que se debate é que, com o veto, a tese da possibilidade de exoneração se fortalece, apesar de as razões do Presidente Lula contidas no veto nos parecerem absolutamente equivocadas.
São elas:

“Não se pode afirmar que o dispositivo inserto seria causa de afastamento da aplicação do art. 835 do Código Civil. Primeiro, porquanto não há afirmação expressa de que o art. 835 seja incompatível com a lei de locações. Segundo, porque, se o dispositivo fosse incompatível com a lei de locações, o afastamento se daria independentemente de previsão legal expressa, mas apenas com base nas regras normais de hermenêutica.

Ademais, tornando mais obscura a conseqüência material do dispositivo, tem-se o disposto no art. 2.036 do Código Civil”.
O artigo contido no projeto era muito claro ao afastar a incidência das regras relativas à fiança previstas no Código Civil e, portanto, não precisava afirmar a incompatibilidade entre a lei geral e a especial, bastando determinar a aplicação da última. Já com relação às regras de hermenêutica invocadas, exatamente aí teremos um problema de antinomia de segundo grau, sendo que a solução por lei evitaria muitos debates doutrinários e jurisprudenciais, bem como insegurança de locadores, locatários e fiadores.
Como razão de veto invoca-se, também, a previsão do artigo 2036, pelo qual a locação de imóvel urbano continua a ser regida pela Lei 8.245/91. Tal proposição revela-se mais um equívoco. O artigo das disposições transitórias do Código Civil afasta apenas as regras do contrato de locação de coisas (arts. 565 578) quanto à locação de imóveis urbanos. As regras da fiança não ficam afastadas pela existência do artigo.
Em conclusão, vetado o artigo 835-A, sai fortalecida a tese de aplicação da exoneração do fiador às hipóteses de fiança locatícia, por meio de simples notificação ao credor, sem a necessidade de se esperar a efetivação da desocupação do imóvel pelo inquilino.
Ao proprietário privado da garantia, cabe o direito de exigir nova garantia (pessoal ou real) do locatário, sob pena de poder denunciar o contrato e despejar o inquilino.
II - MULTA CONDOMINIAL.
O segundo veto do Presidente diz respeito à sugerida alteração do § 1º do artigo 1336. Façamos um comparativo entre o projeto de lei vetado e o artigo atualmente em vigor.



Código Civil de 2002.

Projeto 47 de 2004


§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa sobre o débito aplicada progressiva e diariamente à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento.

O veto impediu que o valor da multa moratória fosse de no máximo 10% sobre o valor das taxas condominiais em atraso.


A questão do valor da multa incidente sobre a taxa condominial pode ser resumida da seguinte maneira. A Lei 4591/64 que disciplinava o Condomínio em Edificações (atualmente chamado de Condomínio Edilício) dispunha que a multa condominial poderia ser de até 20% do valor do débito (art. 12, § 3º). O Código de 2002 limitou–a a 2% do valor do débito.
Resultado: o número de condôminos inadimplentes aumentou enormemente tendo em vista que o valor muito baixo da multa funciona como um estímulo ao inadimplemento. A crise que se instalou atinge números alarmantes, já que, diante da fragilidade da célula condominial, o aumento de inadimplentes significa a ruína do condomínio.
A alteração contida no Projeto, mais que bem-vinda, seria imprescindível. Entretanto, houve por bem o Presidente Lula vetar o dispositivo, sendo curiosas as razões de seus veto.
São elas:

"O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado.

A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.

Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.



Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens.”
Inicialmente, pondera-se que não é verdade que, nas relações de direito privado, a multa padrão é de 2%. A multa em tal percentual só existe para as relações de consumo em decorrência de determinação expressa do Código de Defesa do Consumidor (art. 52, §1º). Pelo contrário. Se exemplificarmos com o contrato de locação, classicamente de direito privado e muito comum, a multa é fixada, como padrão, em 20%. Dizer que a relação de consumo é a que deve ser tomada por base revela-se grande equívoco.
Dizer, ainda, que não há razão para apenar-se o condômino que atrasou o pagamento por poucas semanas ou em razão de uma dificuldade econômica momentânea revela a política populista e ilógica do partido que está exercendo a presidência da República. A pena se aplica a todos os inadimplentes, independentemente da razão de sua inadimplência. Se aqueles que passam por necessidades momentâneas serão apenados, também o serão os devedores contumazes, ou seja, os que dão o calote habitualmente.
O benefício aos primeiros significará verdadeira dádiva dos deuses aos segundos.
Entretanto, o argumento que choca é aquele de que, por meio da taxa de juros, pode o Condomínio punir o condômino de má-fé. Primeiro, os juros de mora independem da boa ou má-fé do devedor e decorrem do atraso culposo no pagamento da taxa condominial. Se fossem forma de punir má-fé, o Condomínio só poderia cobrá-los se provasse a má-fé do inadimplente.
A razão aduzida ignora toda a noção jurídica de cláusula penal e de juros e sugere que a taxa de juros poderia ser aplicada em percentuais diferentes, dependendo da boa-fé ou não do condômino moroso. Absurdo.
Outra pergunta que se faz é: será que o Condomínio poderia inflar livremente os juros de mora, abrindo porta para excessos, conforme as razões do veto? A resposta é não. A Lei da Usura (Decreto-lei 22.626/33) proíbe que a taxa de juros seja superior ao dobro da taxa legal (hoje é aquela contida no artigo 406 do Código Civil). Assim, se superar o teto legal, a cláusula de juros será nula. O aumento dos juros não resolve a questão do inadimplemento no Condomínio.
Em conclusão, o veto revela-se desastroso. É fruto de uma política populista que ignora a realidade do Condomínio e que, em termos apocalípticos, poderá significar a ruína do Condomínio, já que, diante da ausência de receitas, a célula não conseguirá sobreviver.
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