Registro de Imóveis, cancelamento e bloqueio de matrícula Ari Álvares Pires Neto Sumário



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Registro de Imóveis, cancelamento e bloqueio de matrícula

Ari Álvares Pires Neto*

Sumário

1. Noções históricas do registro no Brasil; 2. Breves anotações sobre o sistema de registro no Brasil e em alguns países europeus; 2.1 Sistema da lei 6.015/73; 3. Princípios do registro de imóveis: 3.1 prioridade, 3.2 especialidade, 3.3 legalidade, 3.4 continuidade, 3.5 instância, 3.6 unitariedade; 4. Natureza jurídica do cancelamento de registro; 5. Modos de cancelamento: 5.1 voluntário, 5.2 administrativo judicial; 6. Bloqueio de matrícula; 7. Conclusões; 8. Bibliografia.



1. Noções históricas do registro no Brasil

A propriedade imobiliária não ficou imune às transformações advindas do fenômeno da Revolução Industrial e do desenvolvimento tecnológico acelerado, após a Segunda Grande Guerra. Embora o eixo da economia tenha deixado de ser os bens imóveis, a terra continua a ser solução para dois grandes problemas que afligem a humanidade, neste início de segundo milênio: moradia e alimentação.

O registro de imóveis, no Brasil, surgiu da necessidade de delimitar a extensão de cada gleba particular, a partir do início do povoamento e da colonização do território visando garantia ao crédito. Os registros iniciais visavam buscar a certeza da propriedade territorial, a fim de evitar eventual usurpação.

Quando o país foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor, adquiriu sobre o território o título originário da posse. Através de doações, feitas por cartas de sesmarias, foi destacado, do domínio público, pedaços de terra que viriam a constituir o domínio privado.

"O regime de sesmaria veio da descoberta até a Independência do Brasil, em 1822, quando abriu-se um hiato na atividade legislativa sobre terras, que se prolongou até 1850, desenvolvendo-se, neste intervalo, a progressiva ocupação do solo sem qualquer título, mediante a simples tomada da posse” (Registro de Imóveis, Afrânio de Carvalho, Editora Forense).

A lei 601 de 1850 e seu regulamento n° 1318, de 1854, legitimaram a aquisição pela posse, separando assim do domínio público, todas as posses que eram levadas ao registro das paróquias, o chamado registro do vigário. A lei visou regularizar o domínio público e o particular legitimando as posses e revalidando as sesmarias.

Os registros das posses eram feitos pelos vigários das freguesias do império definindo-se, desde os primórdios registrais, a competência dos registradores pela situação do imóvel. Segundo o mestre do direito imobiliário, Professor Afrânio de Carvalho, "o registro paroquial servia, naquele tempo, para legitimação das posses e mais tarde para prova de ancianiedade destas, no usucapião. A titulação, que inicialmente consistia em documentos expedidos pelo governo, foi paulatinamente acrescida com os registros das posses manifestadas, oportunamente, pelos posseiros aos vigários das paróquias, iniciando-se, daí por diante, os contratos de transmissão de imóveis com apoio em uns e outros documentos”.

As anotações registrais praticadas pelos vigários nas paróquias tinham finalidade meramente declaratória, visando discriminar o domínio público do particular. Essa desordenada documentação gerava incerteza e dificultava sobremaneira a garantia das transações comerciais, impedindo a disseminação do crédito. Naquele tempo, a propriedade imóvel se transmitia, não pelo contrato, mas pela tradição que lhe seguia.

Em um país de enorme extensão territorial, cuja economia se assentava na agricultura, compreende-se a necessidade de regulamentação de um registro que, inicialmente, visava proteção do crédito e não da propriedade. Assim, a Lei Orçamentária n° 317, de 1843, regulamentada pelo decreto n° 482, de 1846, criou o Registro Geral de Hipotecas que não deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos da especialidade e publicidade (Lysippo Garcia, Registro de Imóveis, Editora Francisco Alves, 1922) contribuindo as dificuldades para a necessidade de regularização do registro de imóveis.

Foi a partir do registro de hipotecas que se originou o atual sistema de registro de imóveis. A lei 1.237, de 1864, criou o chamado Registro Geral, que permitiu ordenar a transmissão de imóveis entre os vivos e a constituição de ônus sobre esses bens.

Após um quarto de século, a lei 1.237 foi substituída pelo decreto 169-A e seu regulamento, e pelo decreto 370, ambos de 1890, que mantiveram o nome Registro Geral, alterado para a atual nomenclatura de Registro de Imóveis, apenas quando da entrada em vigor do Código Civil de 1916, que incorporou o Registro Geral, dando-lhe feição mais apropriada.

O Código manteve a necessidade de transcrição para a transferência de domínio acrescentando uma inovação, ou seja, a presunção de domínio em favor de seu titular. Este passa a ter uma vantagem no exercício de seu direito, pois ao seu adversário é que tocará o ônus de demonstrar que ele não é o titular do direito.

O registro de imóveis, no Brasil, nasceu inspirado no registro imobiliário germânico, no qual os direitos reais somente existem a partir de seu registro.

Entretanto, o sistema germânico acabou sendo mitigado em alguns de seus princípios, especialmente no que concerne à presunção absoluta de propriedade, uma vez que na Alemanha desconecta-se o registro do título causal do negócio jurídico.

No Brasil, o registro tem presunção relativa, o que possibilita a alteração do registro nas hipóteses em que o título originário for nulo ou anulável. Assim, entendo o nosso sistema de registro como uma evolução aperfeiçoada ao sistema registral alemão.  

2. Sistemas de registro

De todos os sistemas imobiliários criados ao longo dos séculos, o registro da propriedade de berço alemão foi o que melhores resultados alcançou, no sentido de propiciar desenvolvimento econômico mediante a segurança jurídica.

Tanto na Alemanha quanto na França, a busca de um mecanismo que desse segurança ao crédito fomentou a criação de um registro de hipotecas que, ao evoluir, originou todos os outros direitos reais sobre imóveis. Aqui também não foi diferente, uma vez que numa economia essencialmente agrícola como a brasileira, a necessidade do crédito tornou realidade o primeiro regulamento hipotecário de 1846, dando origem ao Registro Geral de Hipotecas.

O sistema francês repousa na circunstância fática da vontade (consentimento) ser capaz de gerar ou extinguir o direito real. Assim, o Código de Napoleão aboliu por completo a legislação que criara a necessidade de transcrição do contrato, seja como modo de aquisição ou perda da propriedade sobre bem imóvel, seja como forma de publicidade perante terceiros. Na França, a transmissão do domínio ocorre pelo mero efeito da vontade contratual entre alienante e adquirente. Apesar disso, após a regulamentação do sistema hipotecário francês, em 23/3/1855, surgiu a necessidade de transcrição do contrato e tradição, visando dar publicidade a terceiros. O contrato (acordo de vontades) continua a ser o elemento que origina o direito real, no Direito francês.

Entretanto, com a evolução do Direito francês, nota-se a necessidade de aumentar as hipóteses nas quais se exige a transcrição visando à publicidade de terceiros. Dois exemplos são a transcrição dos atos causa mortis e nos declaratórios como na partilha.  

O sistema germânico, ao contrário, desde 1794, com a criação do Hauptbuch, destaca que cada imóvel corresponde a uma folha (fólio real) onde devem ser feitas todas as anotações de propriedade e de seus ônus, tendo o sistema sido adotado também na Áustria, mediante seu Código Civil. Na Alemanha e na Áustria, o registro tornou-se obrigatório e passou a ser feito no distrito da situação do imóvel, imóvel que não podia ser objeto de qualquer direito real, enquanto não constasse dos referidos livros (fólio real).

O sistema germânico está embasado no fato de que somente a transcrição é modo de perda ou aquisição dos direitos reais, gerando presunção absoluta de propriedade em favor do adquirente de boa fé. A aquisição ou perda dos direitos reais está vinculada ao ingresso do título no registro imobiliário.

O título hábil não é o título que gerou os direitos de aquisição e perda de direitos reais, mas sim um acordo de vontades (Einigung) no sentido de que se leve ao registro o negócio jurídico contraído entre as partes, com completa abstração do título causal. Portanto, surgindo desse fato a presunção absoluta da transcrição. É dono aquele que consta do registro imobiliário, ainda que inexista título causal ou negócio jurídico válido.  O caráter absoluto nasce da existência do expresso acordo de vontades entre as partes.

Em resumo, o sistema germânico se baseia na transcrição (registro) como elemento de aquisição e perda da propriedade; que o título válido é negócio jurídico abstrato que gera presunção absoluta de propriedade em favor do adquirente de boa-fé.

A ocorrência de transmissão de títulos nulos criava uma situação de difícil solução em razão da sistemática adotada pelo legislador germânico, eis que a presunção de veracidade, como dito, é absoluta. Daí a criação doutrinário-jurisprudencial da figura do bloqueio administrativo da matrícula, instituto que sem atingir a presunção absoluta, evitava a perpetuação de fraudes e situações eivadas de vícios, amparadas na presunção juris et de juri da transcrição.

Na Espanha, o Direito registral é semelhante ao sistema registral germânico. Em Portugal, os diplomas encontrados nas ordenações Afonsinas, Manuelinas e Filipinas persistiram no princípio romano da tradição, como modo de aquisição e perda da propriedade, mantendo toda estrutura romana de regulação.

Assim é que os dois principais sistemas (alemão e francês) não poderiam passar despercebidos aos juristas portugueses e brasileiros, no século XIX, quando se buscava a elaboração de um Código Civil. O sistema vigente, desde as Ordenações Afonsinas, considerava a tradição como principal modo de aquisição e perda da propriedade.

Entretanto, Lafayette (Direito das Coisas, p.176) defendia a idéia que a transcrição seria a tradição solene dos imóveis. O projeto do Código Civil de Beviláqua considerou que a publicidade dos direitos reais deveria ser a mais ampla possível, em face da natureza erga omnes de tais direitos e adotou o sistema de registro alemão. Mitigou-o, porém, principalmente no que concerne ao caráter absoluto do registro. No Brasil, a presunção do registro é relativa, o que permite a ocorrência de retificações e cancelamentos.

O nosso Código Civil rompeu definitivamente com o Direito francês, na medida em que deixa de considerar a tradição como modo de aquisição e perda dos direitos reais e assume a necessidade da transcrição dos títulos no registro imobiliário. Embora não tenha adotado o sistema germânico na íntegra, uma vez que admite discussão sobre a validade do registro em ação própria ou na via administrativa, nosso sistema de controle do registro se aproxima mais do sistema germânico.

O sistema brasileiro firma-se na consideração de que somente com o registro ocorre a perda ou aquisição dos direitos reais sobre imóveis e que o caráter relativo dessa transcrição, admitindo prova em contrário, está diretamente relacionado com a legitimidade do negócio causal que originou tal registro.

Desse modo, além de encontrar o equilíbrio entre os sistemas já referidos, o sistema brasileiro construiu um mecanismo de purificação mediante o cancelamento e retificação dos registros. Ao acolher o registro, como modo de aquisição e perda dos direitos reais, não aceitou o caráter absoluto da presunção nem a abstração da causa.

Segundo Caramuru Afonso Francisco "ao contrário do direito alemão, onde a transcrição é fruto de um convênio entre as partes, que a desvincula, por completo do negócio jurídico originário, gerador de uma publicidade absoluta do registro, que passa a existir independentemente do título de transferência, no Brasil a transcrição do título manteve-se ligada ao negócio que a originou, dando ensejo a uma presunção juris tantum, uma vez que o próprio adquirente que leva o negócio a registro” (Do registro de Imóveis e seu cancelamento, pág.146).

De acordo com Narciso Orlandi Neto, no sistema anterior, regulado pelo decreto 4.857/1939, havia oito livros básicos, a saber: o livro 1, que recebia prenotações e assegurava prioridade; o livro 2, recebia as hipotecas; o livro 3, transcrição das transmissões; o livro 4 era destinado aos registros diversos; o livro 5, para inscrição de debêntures; o livro 6, indicador real; o livro 7, o indicador pessoal e o livro 8, denominado registro especial para inscrição de loteamentos e contratos de compromisso.

No regulamento de 1939, a menção da transcrição anterior não era obrigatória e o controle da disponibilidade do proprietário era feito com anotações à margem da matrícula o que não raro, ocasionava duplicidade de transcrições.

A observância do princípio da continuidade só passou a ser adotado entre nós, a partir do decreto 18.514 de 1928 (art. 234).



2.1 Sistema da lei 6.015/73

A lei 6.015/73 reduziu o número de livros de oito para cinco, a saber: livro 1, protocolo; livro 2, Registro Geral; livro 3, Registro auxiliar; livro 4, indicador real e o livro 5, indicador pessoal. Existe, também, um sexto livro, obrigatório, que é o de registro de imóveis rurais adquiridos por estrangeiros.

O livro de Registro Geral contém folha única para cada imóvel (fólio real), ou seja, cada imóvel tem uma folha onde são lançados todos os atos a ele relativos. Segundo referida lei, os livros 2, 3, 4 e 5 podem ser substituídos por fichas o que de fato foi adotado pela maioria dos cartórios, pois facilita o manuseio. A principal modificação da lei 6.015/73 foi a inserção da obrigatoriedade da matrícula dos imóveis. A matrícula foi a maior inovação e é peça fundamental do sistema registral imobiliário brasileiro.

Matrícula

A matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, sua situação geográfica e, nos casos de imóveis rurais, mediante coordenadas georreferenciadas para sua perfeita descrição. Nela serão escritos os atos de registro e averbação, espelhando todo o estado do imóvel. Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação. A matrícula tem por finalidade individualizar o imóvel. Antes da LRP a matrícula só existia no registro Torrens. Após a lei 6.015, o registro passou a ter por base os próprios imóveis, independentemente de sua titulação. Com o advento da matrícula foi introduzido o livro 2, de Registro Geral (art. 176).

O sistema de registro no Brasil é misto, uma vez que  existem atos de natureza declaratória ao passo que outros são de natureza constitutiva. A transferência de propriedade causa mortis acontece com o falecimento (droit saisine), mas para que exista disponibilidade, necessário se faz o registro do título (formal de partilha).

A penhora no rosto dos autos não é passível de registro, pois o que se penhora é o direito àquela ação e não um bem imóvel. O mandado de penhora para ser registrado tem que conter o auto de penhora com a descrição especificada (princípio da especialização) bem como nome do depositário do referido bem. O protesto contra alienação de imóveis é apenas uma ação cautelar, cuja decisão judicial não opera nenhuma mutação jurídico-real, portanto, não é passível de registro. As ações reais reipersecutórias nas quais se discute o domínio são registráveis no livro 2 do registro geral.

O sistema anterior adotava as denominações de transcrição para atos translativos de propriedade e inscrição para instituição de direitos reais sobre coisas alheias. Segundo o notável registrador, Nicolau Balbino Filho, "a técnica jurídica havia acolhido a denominação transcrição para designar a inserção do registro do título de transferência ou constituição do direito real, reservando para as hipotecas o nome de inscrição". A lei 6.015/73 houve por bem unificar os dois antigos termos, inscrição e transcrição, ambos significando registro. Assim, nos dias atuais, não mais se discute a diferenciação dos termos, ambos significando registro e constitutivos de direitos reais.

Averbações

Todo ato que modifica ou extingue direito é averbável. As cláusulas que restringem a circulação dos bens tais como incomunicabilidade, impenhorabilidade e indisponibilidade são averbadas.

São direitos averbáveis, por natureza, os constantes do artigo 176, II, 1 e 2, 4 e 5, 7, 9 e 10, 13, da lei 6.015; relacionam-se com os assentos anteriores (art. 246).

Averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham alterar o registro e a própria matrícula, que estão discriminadas no elenco do mesmo artigo 167, II, da aludida lei.

Tanto o registro como a averbação são feitos na matrícula e numerados em seqüência.

3. Princípios

São princípios registrais, a prioridade, especialidade, legalidade, continuidade, unitariedade, presunção, instância, entre outros; nenhum é mais importante que os outros. Todos são partes de uma engrenagem que visa à segurança jurídica.



3.1 Princípio da prioridade

O princípio da prioridade significa que os direitos reais se graduam por uma relação de precedência baseada na ordem de prenotação do protocolo, ou seja, o mais antigo registro inserido na serventia é o que prevalece. Esse princípio se apóia na especialidade, pois os direitos só se tornam contraditórios se discorrerem sobre o mesmo imóvel.

A prioridade redunda em sanção ao interessado negligente, pois beneficia aquele que em primeiro lugar apresenta seu título ao registro.

3.2 Princípio da especialidade

A especialidade consiste na perfeita e correta identificação do imóvel, de forma a não ser confundido com outro. O requisito da especialidade do imóvel significa que deve ele sempre ser descrito como corpo certo, identificado e caracterizado. Visa esse princípio evitar equívocos que possam confundir as propriedades. Assim, qualquer título que dê entrada no registro imobiliário, incluindo os judiciais, deverá indicar o imóvel precisamente identificado e caracterizado.

O título que não identifica adequadamente o imóvel, com suas características e confrontações, não pode ser registrado. Em síntese, a descrição do imóvel, constante do título a ser registrado, deve estar em consonância com aquela já existente no registro, na matrícula. Assim, os formais de partilha, cartas de sentença, de adjudicação, de arrematação, certidões e mandados devem descrever os imóveis a que se referem em correspondência com a descrição do registro.

3.3 Princípio da legalidade ou causalidade

O Direito brasileiro adota o princípio da legalidade, em virtude do qual a validade do registro depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem. A validade da transcrição depende do título causal, cuja invalidade o fulmina. De acordo com o artigo 530 do Código Civil, a propriedade imóvel adquire-se pelo registro do título de transferência no registro de imóveis e pelas formas originárias de aquisição da propriedade que são: acessão, usucapião e pelo direito hereditário.

Estão sujeitos, ainda, a registro os julgados que põem termo à indivisão, as sentenças que adjudicaram bens imóveis nos inventários e partilhas, as arrematações e as adjudicações em hasta pública (artigos 531 e 532 do Código Civil). Compreende, ainda, o registro dos títulos constitutivos de ônus reais sobre os imóveis, tais como a enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação, rendas constituídas sobre imóveis, hipoteca e anticrese (artigo 856 do Código Civil). São registradas as penhoras, arrestos, seqüestros de imóveis, as citações em ações reis ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, bem como averbados os cancelamentos ordenados por decisão judicial.

3.4 Princípio da continuidade

Pelo princípio da continuidade pressupõe-se que deva haver no registro, sempre, uma seqüência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do direito real. Haverá, obrigatoriamente, uma cadeia de titularidades em que o transmitente sempre será o titular do direito real constante do registro. Só pode alienar ou impor ônus sobre o imóvel aquele que, nos assentamentos de Registro, figura como seu titular ou proprietário. É necessário, ainda, aponte o título registrável o seu verdadeiro titular, com sua identificação completa, para que seja possível a conferência da sua identidade com a do titular do domínio. É corriqueiro se apresentar título, inclusive judicial, onde há divergência do estado civil, constando do registro a qualificação de solteiro e do título a de casado. Nesse caso será obrigatória a averbação do casamento, antes do registro do título. Outro exemplo é o dos contratos de locação - para seu registro é necessário que o imóvel locado esteja registrado em nome do locador.



3.5 Princípio da instância

Pelo principio da instância o registrador deve praticar somente os atos solicitados pela parte ou pela autoridade. O registro deve ser solicitado pelo interessado, mediante requerimento apresentado nesse sentido no serviço registral competente para a prática do ato. O artigo 228 da LRP dispõe que o oficial ex-ofício abrirá a matrícula por ocasião do primeiro registro. Essa é uma das exceções ao princípio da instância, segundo o qual, o registrador só pratica atos a requerimento das partes, do MP ou do juiz, as outras são as comunicações, as anotações e as remissões recíprocas.

Atos de ofício do registrador: O principal ato de ofício exercido pelo registrador é a abertura da matrícula. Para Ceneviva, o artigo 167 é exemplificativo, pois existem atos registráveis que não estão contemplados no referido artigo, tais como: renúncia, perpetuidade das florestas (Código Florestal), registro de minas (Código de Mineração), registro de bens arrecadados pelo município decorrente de herança jacente, bem como outros direitos registráveis.

3.6 Princípio da unitariedade

Cada imóvel possui apenas uma matrícula, na qual são efetuados todos os atos a ele referentes. Cada matrícula corresponde a apenas um imóvel e terá um número de ordem para pronta identificação. A matrícula tem por finalidade individualizar o imóvel. Antes da LRP a matrícula só existia no registro Torrens.



4. Cancelamento e sua natureza jurídica

Desde os primórdios do registro procura-se caracterizar o cancelamento da transcrição, inscrição e da averbação como espécie de averbação. Este foi o posicionamento de Lafayette, ao considerar “o cancelamento como simples averbação que retirava do registro um determinado direito ou ônus ali transcrito ou inscrito”.

O próprio Beviláqua limitou-se a dizer que o cancelamento gera a extinção do direito real transcrito ou inscrito, denominando-se, também, de baixa. A definição do codificador da lei civil pretérita tratava o cancelamento como uma formalidade desvinculada de todo e qualquer fato jurídico modificador dos direitos reais. Desse modo, temos que é unânime o entendimento, segundo o qual, o cancelamento opera a extinção dos direitos reais.

Entretanto, alguns doutrinadores, entre os quais Walter Ceneviva, entendem que o cancelamento de um ato de registro gera um direito real àquele que, pelo ato do registro ora cancelado, deixara de ser o titular, o sujeito de direito. Assim, o direito real anterior renasce, numa verdadeira restauração de direitos.

"As averbações correspondem à aquisição do direito, modificação deste ou sua extinção. Esta última é o cancelamento, sendo aquisitivas ou modificativas as duas primeiras. A classificação, embora útil, não é científica, na medida em que o cancelamento também é forma de aquisição do direito. Com a averbação extintiva, renasce ou nasce o direito que o registro extinto afastava ou prejudicava” (Walter Ceneviva, Lei de Registros Públicos Comentada, p.526/527).

O cancelamento de um registro de compra e venda, em razão de uma decisão judicial transitada em julgado, não só fulmina a eficácia do registro, retirando o direito real do adquirente, bem como restabelece a titularidade do anterior, por si só, sem depender de um título que dê lastro a tal circunstância.

Portanto, por ter contornos próprios, por ter, a um só tempo, o poder de extinguir e criar direitos reais, sem intermediação de outro ato, como se dá nos demais casos de registro e de averbação, apresenta-se como modo de aquisição e de perda dos direitos reais sobre imóveis. Assim, a natureza do cancelamento é de ser um modo peculiar de aquisição e de perda de direitos reais.

Cancelamento de registro

Conforme anteriormente dito, nosso sistema encontra-se embasado no registro como modo de aquisição e perda de direitos reais sobre imóveis e o da relatividade desse registro. Desse modo, o cancelamento de registro apresenta-se como instituto de grande relevância, uma vez que o cancelamento é também, por si só, modo de aquisição e perda de direitos reais, conforme vamos verificar:

Segundo Lafayette (op. citada, p.156), "o cancelamento dá-se por uma averbação que teria por fim elidir a transcrição e aniquilar-lhe todos os efeitos”, na definição de Maria Helena Diniz (Sistemas de Registro de Imóveis, p.394), “o cancelamento visa declarar sem efeito qualquer ato registrário, extinguindo o direito a que ele se refere”. Na realidade, trata-se de um ato específico onde se tem como função precípua extirpar do mundo jurídico um direito ou ônus sobre um imóvel, ato que representa a imediata restauração do direito real por parte de outrem. O cancelamento opera a função de fazer nascer ou morrer direitos reais sobre imóveis. Representa o cancelamento um mecanismo de proteção ao sistema registral, filtrando os atos eivados de nulidade e mecanismo de purificação dos vícios registrários. Segundo o já citado mestre Walter Ceneviva: "o cancelamento seria uma averbação extintiva, fazendo renascer o direito que o registro extinto afastava ou prejudicava”. (in Lei dos registros Públicos comentada, p.526/527).

Conforme já dito, nossas leis registrárias surgiram como regulamentos hipotecários, pois o registro de imóveis era visto como instrumento de garantia e fomento ao crédito. Desse modo, o cancelamento, esteve ligado à hipoteca e tratado no capítulo que definia o direito real sobre coisas alheias.

Ao lado do cancelamento, o regulamento hipotecário trouxe um embrião do que seria nosso futuro código civil ao dispor que o registro somente perderia seus efeitos após o cancelamento, de nada valendo o fato de que o negócio jurídico estivesse desfeito, extinto ou anulado. Tal norma dá à figura do cancelamento o papel de única forma válida de extinção de uma transcrição, inscrição ou averbação. 

O cancelamento, ainda hoje, é visto apenas como modo extintivo de direitos e ônus reais, pois elencado como um dos casos de averbação no artigo167, inciso II, 2, da lei 6.015/73.

O cancelamento pode ser do registro latu sensu, significando matrícula, registro ou averbação. O cancelamento é ato do oficial de registro de imóveis, na forma de averbação, que aniquila os efeitos de outro ato registrário, que, ao mesmo tempo, faz nascer e morrer direitos reais ou ônus sobre bens imóveis.

Não é o cancelamento, apenas, simples forma de extirpação dos efeitos de outro ato registrário, pois, ao mesmo tempo, o cancelamento restabelece a eficácia do ato anterior, tornando-se assim, um modo de aquisição e perda dos direitos reais.



5. Modos de cancelamento

Desde o regime anterior a lei 6.015/73; o cancelamento do registro somente pode ser realizado mediante convenção de todos os interessados ou por decisão judicial transitada em julgado. A lei prevê as seguintes hipóteses de cancelamento: a voluntária e a judicial sendo esta última, desmembrada em administrativa judicial e jurisdicional (contenciosa).



5.1 Cancelamento voluntário

O cancelamento extrajudicial ou voluntário é aquele que decorre da convenção das partes, da expressa manifestação dos interessados, no sentido de ver aniquilado do registro determinado ato registral. A manifestação há que ser expressa, porque a lei assim o determina, em requerimento escrito, com as devidas firmas reconhecidas, em que se pede o cancelamento de um determinado registro. A presença de todos os interessados no ato é indispensável. Exemplo disso é o cancelamento de registro de loteamento, em que a lei exige a anuência do poder público, ainda que todos os adquirentes dos lotes, bem como o loteador, estejam de acordo (art. 23, inciso III, da lei 6.766/79). Exceção à unanimidade se dá no caso da enfiteuse, em que o foreiro tem expressa autorização legal para requerer o cancelamento sem consentimento do senhorio direto, nos casos de renúncia de seu direito (art. 258 lei 6.015/73). A exceção decorre da natureza do direito real da enfiteuse, que esvazia o direito de propriedade em favor do foreiro. Por ser ato benéfico ao proprietário, dispensa-se o consentimento do dono no ato de renúncia.



5.2 Cancelamento judicial

O cancelamento judicial é aquele decorrente de pronunciamento com trânsito em julgado. O cancelamento jurisdicional é o que provém de um ato do juiz, após regular relação processual, onde se requereu a manifestação judicial visando à realização da lei. A via judicial pode ser eleita pelo terceiro prejudicado, bem como por um dos interessados que tenham participado do ato de registro. O cancelamento de terceiro, via de regra, estará motivado em causa de anulabilidade ou nulidade do título causal ou do próprio ato do registro.

Questão interessante seria saber se o MP estaria apto a intervir em qualquer caso registral no qual houvesse alegação de nulidade, ou se sua participação seria apenas como custos legis, ou seja, como fiscal da lei, nos casos de defesa de interesses difusos e coletivos ou de incapazes. Não resta dúvida de que o MP, ao postular um cancelamento, estará sempre requerendo que se extirpe do registro uma nulidade ou anulabilidade.

Cancelamento direto é quando o mesmo é objeto principal do pedido, núcleo do pronunciamento judicial. Já o cancelamento indireto, é aquele que resulta de conseqüência lógica da anulação do título que originou o ato registral. Desse modo, comprova-se, mais uma vez, o papel do cancelamento como mecanismo de purificação do sistema.

O cancelamento pode, ainda, ser administrativo-judicial que é aquele que por provocação, ou de ofício, o juiz enquanto controlador da legalidade, após manifestação das partes interessadas, determina o cancelamento do ato. O cancelamento administrativo ou correcional acarreta validade erga omnes, mas está sujeito à discussão na via jurisdicional, uma vez que se trata de decisão meramente administrativa (sem eficácia de imutabilidade). Está regulado no artigo 214 da lei 6.015/73.

Cancelamento de matrícula

A matrícula é feita no livro 2 do registro geral e seu cancelamento, com extirpação de seu conteúdo, exige sentença judicial transitada em julgado. O título que vai ser expedido é mandado de averbação para cancelamento (art. 233, I).

A invalidação do título que deu origem à matrícula está prevista no artigo 216 da lei 6.015/73. O cancelamento pode se dar por inexistir o prédio a que se refere ou por haver duplicidade de matrículas. O cancelamento, também, pode se dar pelas alienações parciais e sucessivas, transferindo inteiramente o imóvel a outros proprietários (art. 233, II). E o inciso III dispõe sobre o cancelamento motivado pela fusão de dois ou mais imóveis contíguos.

São requisitos para fusão: unidade geodésica jurídica do imóvel, contigüidade dos prédios, titularidade única do domínio. Também se pode cancelar a matrícula segundo o disposto no artigo 235 da lei 6.015.

Quanto à extensão, o cancelamento pode ser total para aniquilar o registro inteiramente, bem como pode ser parcial, apenas para cancelar o ônus real subsistindo o registro quanto ao mais.

O cancelamento judicial ocorre mediante mandado de averbação em ação de cancelamento ou em declaratória incidental (art. 5° e 325 CPC). Pode ocorrer, também, mediante certidão do escrivão do feito.

Quanto ao objeto, o cancelamento pode atingir o registro, sendo a nulidade de caráter absoluto causa prevista na lei 6.015, que só prevê causas de nulidade absoluta.

Cancelamento do título – nulidade de caráter absoluto ou relativo

O artigo 214 prevê as hipóteses em que o registro poderá ser cancelado administrativamente. Tal cancelamento visa apenas aos atos do registro, não toca nos atos do direito nele inseridos e não possui qualquer nexo com o título causal.

Exemplos: incompetência territorial do cartório, incompetência funcional de quem lavrou o assento, omissão de assinatura, lançamento de assento em dia, hora ou livro, falta de prenotação do título, especialização insuficiente, inscrição do título particular inidôneo, inscrição sem título anterior, intempestividade de inscrição de hipoteca, hipoteca de 30 anos, embora para todos os casos retro narrados, permita-se o processo contencioso (art. 216). Além disso, o juiz pode declarar de ofício desde que encontre provada. A nulidade absoluta é de caráter declaratório e seus efeitos são ex tunc enquanto a nulidade relativa é de caráter constitutivo negativo e seus efeitos são ex nunc.

A nulidade relativa refere-se a negócios que se acham inquinados de vício capaz de lhes determinar a ineficácia, mas que poderá ser eliminado restabelecendo sua normalidade. São anuláveis os atos praticados por pessoa relativamente incapaz sem assistência de seu representante legal, e também os atos viciados pelos vícios sociais e vícios do consentimento (artigos 86 a 113). Quando o título é anulado por ser falso? Em caso de falsificação de documento público, tentar cancelar por erro evidente, ou ação anulatória de escritura cumulada com cancelamento do registro.

A fase de constituição dos títulos é a que mais fornece nulidades passíveis de cancelamento. O cancelamento do registro será consumado mediante mandado com a certidão do trânsito em julgado da sentença 216/259. A ação é dirigida contra o título e não contra o registro cujo eventual acolhimento repercute diretamente no registro. No sistema da lei 6.015/73 existe diferença entre nulidade de registro e nulidade do título. Quando a lei se refere à nulidade de pleno direito visa àquela que se acha imanente nesta. Há a nulidade original do registro que nada tem com a nulidade do título (art. 216, 2ª parte).

6. Bloqueio administrativo do registro

O cancelamento do registro visa retirar da serventia um ato inquinado de ilegalidade. É meio pelo qual se extirpa do registro um ato nulo, ilegal, desconforme com a principiologia do ordenamento jurídico.

O bloqueio seria medida preparatória, acautelatória, a resguardar direito. É nítida intervenção do Estado na medida em que torna indisponível um bem com fim de obter a conformidade legal. Seria uma mitigação do ato de cancelamento, representando uma medida em que o Estado, reconhecendo a ilegalidade, mas protegendo o adquirente de boa fé, tão-somente paralisa as ações contrárias ao ordenamento jurídico até regularização do registro.

No Direito brasileiro, o bloqueio era uma construção jurisprudencial, trazida do Direito alemão, na figura do assento de contradição (widerspruch), destinado a impedir o ingresso de novos acordos jurídico-reais nas hipóteses em que havia quebra dos princípios, como nos casos de duplicidade de matrículas. Assim, na Alemanha, criou-se a figura do assento de contradição, impedindo a realização de novos atos de registro na matrícula do imóvel diante de irregularidades constatadas.

No Brasil, o bloqueio era medida de prevenção, visando impedir que se alastre uma ilegalidade ou nulidade, e, também, medida de purificação, pois força a regularização, uma vez que impede a disponibilidade do bem e torna pública a erronia existente.

Segundo o culto desembargador Henry Marques Dipp o “bloqueio de matrícula surgiu como uma construção administrativo-judicial embasada em dois princípios elementares do direito: 1. quem pode o mais (cancelar) pode o menos (bloquear); 2. a medida menos drástica (bloqueio) sempre deve ser adotada com preferência à medida mais drástica (cancelamento), quando ela se apresenta necessária e suficiente para remediar ou prevenir o mal ocorrido ou em potencial”.

Entretanto, o bloqueio era muito questionado pela doutrina, pois gerava uma indisponibilidade ao titular de direitos reais, figurando como inaceitável restrição ao direito constitucional de propriedade, uma vez que se tratava de mera criação pretoriana, sem qualquer disposição legal.

Visando evitar o conflito, supra referido, houve modificação da lei 6.015/73, que no bojo da recente lei 10.931/04, inseriu as seguintes modificações no Direito positivo que vieram dissipar qualquer dúvida quanto à aplicação da figura jurídica do bloqueio:

“Art. 214- As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta.

§ 3º Se o Juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda sem a oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.”

Assim, o juiz, por seu convencimento, poderá cautelarmente determinar o bloqueio da matrícula impedindo a superveniência de novos registros, tornando-a indisponível e inalterada quanto a sua titularidade, com a única finalidade de adequá-lo à lei.

É uma medida preventiva no sentido de impedir que uma ilegalidade se alastre prejudicando terceiros de boa-fé. Além disso, a medida é um incentivo à regularização da matrícula eivada por algum vício.

7. Conclusões

O direito imobiliário (registral) é um complexo de normas reguladoras do registro de imóveis e dos atos jurídicos a ele pertinentes. Ocupa papel de relevo no Direito civil moderno, na medida em que sustenta condições de segurança e estabilidade ao mercado imobiliário, propiciando segurança jurídica e, conseqüentemente, desenvolvimento econômico.

Embora tomando como parâmetro o Direito registral germânico, o registro de imóveis no Brasil representa uma evolução, uma vez que adotou a presunção relativa de propriedade, que permite a retificação e o cancelamento dos registros baseados em nulidades e vícios cujo fim é a sanabilidade do sistema.

O registro é um ato administrativo, praticado por um particular, delegado de um serviço público, fiscalizado pelo poder Judiciário que exerce o controle da legalidade de seus atos.

A lei 6.015/73 determina que o registrador pratica dois atos: registro e averbação; o primeiro englobando as antigas denominações de inscrição e transcrição e o último, averbação, insere o cancelamento.

A doutrina, na maioria das vezes, trata da averbação do cancelamento como mera formalidade burocrática, não se apercebendo da importância explícita que tal ato proporciona, pois ao mesmo tempo é modo de aquisição e perda de direitos reais.

O cancelamento somente se concretiza mediante a manifestação unânime das partes interessadas ou por decisão judicial transitada em julgado. O cancelamento é um instrumento saneador dos vícios e irregularidades constantes dos registros.

O cancelamento voluntário é um acordo de vontades destinado a retirar do mundo jurídico um determinado ato de registro. O cancelamento judicial é o decorrente de decisão judicial que em ação direta ou em procedimento administrativo, no âmbito correcional, extirpa o eivado de nulidade.

O bloqueio foi concebido entre os alemães visando solucionar problemas surgidos da abstração do título causal em relação ao objeto do registro, inclusive quanto à duplicidade de matrículas. Entre nós, o bloqueio surgiu como construção jurisprudencial visando, cautelarmente, impedir que irregularidades do registro pudessem prejudicar adquirentes de boa-fé. Recentemente, nosso Direito positivo adotou a figura do bloqueio de matrícula ao inserir os parágrafos terceiro e quarto no artigo 214 da lei 6.015/73.

8. Bibliografia

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4.ed. Rio de Janeiro: Forense.

CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos Comentada.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1992.

FRANCISCO, Caramuru Afonso. Do registro de imóveis e seu cancelamento. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

GARCIA, Lysippo. O registro de imóveis. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1922.

LOURES, José Costa. Novo Código Civil Comentado. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.

ORLANDI NETO, Narciso. Registro de Imóveis



*Ari Álvares Campos Pires é Oficial do Registro de Imóveis de Buritis, MG.


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