Rui Pinto Duarte Agosto 2011 1 11. O registo predial1



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Rui Pinto Duarte

Agosto 2011
2.1.3.11. O registo predial1 
Como já tivemos ocasião de anunciar, vamos abordar alguns aspectos do registo predial, numa exposição que, apesar de muito incompleta, procurará ser panorâmica e cujo interesse, nessa medida, transcende em muito o direito de propriedade2.
2.1.3.11.1. Evolução e relevância social3
Evolução
A existência de registos públicos de imóveis é antiga e visou historicamente vários propósitos, desde alguns de natureza fiscal até outros de natureza política4.

O nascimento do registo predial, com a natureza que hoje tem, está ligado à evolução das garantias sobre imóveis. Foi a necessidade de melhorar os meios de tornar as hipotecas conhecidas que levou à sua instituição. Do registo deste tipo específico de direito sobre imóveis passou-se para um registo geral de direitos sobre imóveis5.

Em Portugal, o registo predial moderno foi lançado por um decreto de 26 de Outubro de 1836, que aprovou a primeira «lei hipotecária». Desde então foram inúmeros os diplomas sobre a matéria - o que demonstra, por um lado, a falta de ideias consensuais sobre a política legislativa a seguir e, por outro, a enorme relevância do assunto6. Actualmente, vigora o Código do Registo Predial aprovado pelo Dec.-Lei 224/84, de 6 de Julho – entretanto objecto de muitas alterações.

É impossível, no quadro deste livro, apresentar ainda que resumidamente, a evolução da legislação portuguesa sobre registo predial. Impõe-se, porém, uma referência ao Dec.-Lei 116/2008, de 4 de Julho de 2008, que, levando mais longe iniciativas legislativas anteriores de sentido afim7, introduziu importantes alterações na matéria (diploma esse que adiante referiremos, por vezes, como «Reforma de 2008»)8. Além do mais, como a informação oficial acerca dele referiu, o Dec.-Lei 116/2008 alargou a rede de “balcões únicos” (isto é, a possibilidade de os cidadãos só terem de fazer uma deslocação para realizarem os actos relativos à constituição e transmissão de direitos reais sobre imóveis), que passou a abranger serviços de registo, notários, advogados, câmaras de comércio e indústria e solicitadores9.

Resultou essa possibilidade da conjugação das alterações em matéria de forma dos negócios jurídicos relativos a imóveis e em matéria de registo predial permitirem que os cidadãos contactem uma só dessas entidades com vista a praticarem todos (ou quase todos) os actos relativos à constituição e transmissão de direitos reais sobre imóveis. Mais concretamente, resulta isso de, por um lado, ser possível recorrer ao conservador do registo predial para autenticar o documento formalizador do negócio – cabendo ao conservador promover o registo (art. 38 do Dec.-Lei 76-A/2006, de 29 de Março, conjugado com o art. 8.º-B, n.º 1, alínea b), e n.º 7 do CR Predial) - e, por outro lado, em caso de recurso a notário (para celebração de escritura pública ou autenticação) ou às outras entidades como competência para a autenticação, caber a essas mesmas entidades requerer o registo dos factos a ele sujeitos, (art. 38 do Dec.-Lei 76-A/2006, de 29 de Março, conjugado com o art. 8.º-B, n.º 1, alínea b) do CR Predial)10.
Relevância social

Os registos públicos dos imóveis são indispensáveis ao desenvolvimento social. Como o Conselho Económico e Social das Nações Unidas sumariou num dos documentos em que abordou o assunto11, um sistema efectivo de registo predial (em sentido amplo) contribui, pelo menos, para:



  • A garantia do direito de propriedade (entendido em sentido amplo);

  • A tributação da riqueza imobiliária;

  • A garantia do crédito;

  • A eficácia prática das decisões judiciais relativas a imóveis;

  • A redução dos litígios relativos a imóveis;

  • O desenvolvimento dos mercados imobiliários;

  • A protecção dos imóveis públicos;

  • A facilitação das reformas fundiárias;

  • A promoção do desenvolvimento imobiliário;

  • A promoção do planeamento urbanístico e das infra-estruturas:

  • A da gestão ambiental;

  • A produção de dados estatísticos.

Não cremos necessário acrescentar o que quer que seja para demonstrar os benefícios resultantes dos registos públicos de imóveis.

Também não julgamos necessário acrescentar muitas palavras para afirmar que os benefícios em causa só são atingíveis por meio da existência, em cada Estado, de um sistema único de registo ou pela coordenação dos eventuais vários subsistemas.

Em Portugal, continuam a existir vários registos públicos de imóveis descoordenados12 e aquele que se destina a garantir os direitos sobre os prédios só cobre - e mal - uma pequena parte da realidade. Construir um sistema nacional único de registo dos prédios, pondo fim à separação entre os vários sistemas públicos existentes e abrangendo nele todos os prédios, deveria ser uma prioridade política.

Tal diagnóstico é antigo e a terapêutica enunciada também foi descoberta há muito. Só não foi posta em prática… A título de exemplo, refira-se a Resolução do Conselho de Ministros n.º 45/2006, de 23 de Março de 2006 (publicada no D.R. de 4 de Maio de 2006), que13 enunciou claramente a necessidade de «assegurar a identificação unívoca dos prédios, mediante a utilização de um número único de identificação do prédio, comum a toda a Administração Pública» (n.º 1, alínea a)) – o que, porém, até agora, não foi executado.




2.1.3.11.2. Fins e objecto do registo
A caracterização do registo predial passa necessariamente pela referência aos seus fins, até porque o registo predial não é o único registo público de prédios existente em Portugal: há também as matrizes prediais14 e o cadastro predial15. O art. 1.º do CR Predial diz que o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios (e não de todos os imóveis, sublinhe-se), tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. Este enunciado dá nota dos fins do registo, embora não esclareça quais os efeitos das inscrições registrais; veremos adiante em que medida o registo pode condicionar as situações jurídicas dos prédios e quais as regras portuguesas vigentes nessa área.

Em termos gerais, é de dizer desde já que, relativamente à transmissão de direitos, as inscrições registrais podem desempenhar várias funções, nomeadamente as seguintes:

– Factos geradores (por eles próprios, exclusivamente) de transmissão dos direitos;

– Factos integrantes de um processo de transmissão de direitos;

– Meros factos publicitadores de efeitos completamente produzidos por outros factos;

– Factos condicionadores relativamente a terceiros da produção de efeitos resultantes de outros factos.

Nos dois primeiros casos, o registo tem efeito transmissivo (ou constitutivo, se estivermos a falar de constituição de direitos, e não de transmissão). No terceiro caso, o registo tem efeito meramente enunciativo. No último, o registo é condição de eficácia (ou de oponibilidade) perante terceiros.

Todos estes modelos já foram praticados, aqui e ali, com este ou aquele ajustamento. Em nossa opinião, a crescente complexidade da vida económica e a evolução tecnológica determinam que se caminhe universalmente para registos de efeito transmissivo (ou constitutivo).

Como veremos, porém, há em Portugal resistências, quer do legislador, quer dos aplicadores da lei, a tal tendência.

Quanto ao objecto do registo predial português, é ele constituído por factos, ainda que esses factos sejam descritos pela lei com recurso aos seus efeitos jurídicos16. Isto é muito importante: os efeitos do registo referem-se a esses factos, não a outros; nomeadamente, os efeitos de registo não abrangem as características dos prédios constantes das descrições.

Por último, faça-se uma nota sobre os meios pelos quais o registo predial assegura a sua função de publicidade dizendo que tradicionalmente «qualquer pessoa pode pedir certidões dos actos de registo e dos documentos arquivados, bem como obter informações verbais ou escritas sobre o conteúdo de uns e de outros» (art. 104 do CR Predial) e que desde a Portaria 794-B/2007, de 23 de Julho, que regulamentou o Dec.-Lei 263-A/2007, de 23 de Julho17, existe a certidão on line do registo predial (arts. 5.º e ss.)18.

2.1.3.11.3 Princípios orgânicos do sistema português
Para estudar o sistema português de registo predial, há que observar quer as linhas essenciais do seu funcionamento, quer as linhas essenciais da sua organização. Vamos começar por apresentar os princípios orgânicos.
Carácter estatal

O registo predial é levado a cabo pelo Estado, por serviços estatais designados por «conservatórias do registo predial» – que são serviços desconcentrados do Instituto dos Registos e do Notariado (antiga Direcção-Geral dos Registos e do Notariado)19.

Diga-se que o carácter público (no sentido de estatal ou oficial) do registo predial não é uma inevitabilidade, pois são conhecidos sistemas de registos prediais privados (no sentido de não estatais ou não oficiais). Como exemplo historicamente não muito distante cite-se a Finlândia, que só no final do século XX adoptou um registo predial com natureza pública20.
Base real

O registo está organizado primariamente em função dos prédios (segundo o art. 23 do CR Predial: os ficheiros-base das Conservatórias do Registo Predial são descrições dos prédios, organizados por freguesias). Por cada prédio há uma ficha, que contém a descrição física, económica e fiscal do mesmo (art. 79). As inscrições no registo predial são todas feitas por referência a uma dessas descrições21.

Também a respeito da base real do registo se pode dizer que a mesma não é uma inevitabilidade. Existem ou, pelo menos, existiram registos prediais de base pessoal. Foi o caso do sistema francês até 195522.
Descentralização

O registo predial português está organizado descentralizadamente (ou se se preferir, desconcentradamente), ou seja, há uma conservatória por cada circunscrição territorial, não havendo um registo central. Na sede de cada concelho há uma conservatória, com competência em toda a área territorial do mesmo concelho23; quando o volume de serviço o justifique, pode haver mais de uma conservatória na área de cada concelho.

Também esta característica do sistema português não é uma necessidade. São concebíveis registos de âmbito nacional. Mais: tendo em vista as possibilidades conferidas pela informática, parece desejável que se caminhe nesse sentido.

Até à Reforma de 2008, a descentralização implicava que os actos de registo predial tivessem de ser requeridos e efectuados na conservatória da área de localização do prédio relevante, bem como que as certidões dos factos registados tivessem de ser requisitadas a tal conservatória. Desde então, o art. 6.º-A do Dec.-Lei 519-F2/79, de 29 de Dezembro, introduzido pelo art. 18 do Dec.-Lei 116/2008, dispõe que «os actos de registo predial podem ser efectuados e os respectivos meios de prova obtidos em qualquer serviço do registo predial, independentemente da sua localização geográfica» – o que24, embora não tenha representado a abolição do princípio da descentralização geográfica, o atenuou claramente, isentando os cidadãos de muitos dos incómodos dele resultantes.


2.1.3.11.4. Princípios funcionais do sistema português25 
Vamos de seguida apresentar os princípios a que o sistema português de registo predial obedece do ponto de vista funcional. Como fizemos relativamente aos aspectos orgânicos, procuraremos explicar a opção subjacente a cada princípio.
Obrigatoriedade

Os registos podem ser obrigatórios ou facultativos. São obrigatórios quando a lei estabelece uma sanção para a falta de registo e facultativos quando uma tal sanção não existe. No entanto, muitos dos sistemas de registo aparentemente facultativos não o são verdadeiramente, por a sua não realização corresponder ao desperdício de uma possível vantagem ou à submissão a uma possível desvantagem. Em tais casos o registo surge como um ónus.

Foi o que se passou em Portugal entre 1984 e 200826. Na verdade, embora então o CR Predial não impusesse a obrigação de registo (não estabelecia uma sanção para a omissão de registo em si mesma), do conjunto das regras sobre registo retirava-se que a sua efectuação era, em geral, um ónus para quem adquiria um direito sujeito a registo Usando palavras de Isabel Pereira Mendes, o sistema de registo predial português era de obrigatoriedade indirecta27 - a qual, aliás, resultava, sobretudo, de preceitos que se mantêm, nomeadamente das seguintes (a que voltaremos adiante):

– O art. 9.º do CR Predial, que determina, como regra geral28, que os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra quem se constitui o encargo (e o art. 54 do Código do Notariado determina que, por via de regra, não podem ser lavrados instrumentos de constituição ou transmissão de direitos sobre prédios se os mesmos não estiverem inscritos a favor do constituinte ou alienante do direito);

– O art. 5.º do CR Predial, que determina, como regra geral, que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.

Desde a Reforma de 2008, o registo predial passou a ser dominado pelo princípio da obrigatoriedade. O art. 8.º-A do CR Predial, então introduzido, enuncia como regra a obrigatoriedade do registo, abrindo-lhe poucas excepções.

Duas advertências há, porém, a fazer:

- A primeira é a de que por «obrigatoriedade de registo» se entende a obrigação de levar ao registo os factos listados no CR Predial – e não todas as situações jurídicas relativas a prédios, maxime a de proprietário; não é obrigatório inscrever no registo predial a situação de se ser proprietário ou titular de outros direitos submetidos a registo; só é obrigatório levar ao registo factos listados no CR Predial que vão acontecendo;

- A segunda é a de que (como resulta do art. 8.º-B a que faremos referência de seguida a propósito da oficiosidade) os destinatários primaciais da obrigação de promover o registo não são os sujeitos dos factos relevantes, mas sim as entidades que lhes dão forma.

Por último, uma referência às sanções do incumprimento da obrigação de registo.Nos termos do art. 8.º-D do CRPredial, as entidades que, estando obrigadas a promover o registo, não o façam nos prazos legalmente estabelecidos, ficam obrigadas – com excepção dos tribunais e do Ministério Público – a entregar o emolumento devido em dobro. A essa sanção acrescerá, nos termos gerais, a responsabilidade civil sempre que o incumprimento cause prejuízos a alguém, nomeadamente por força das regras sobre oponibilidade dos factos sujeitos a registo a que adiante faremos referência.


Oficiosidade

Até à Reforma de 2008, o registo predial era dominado pelo princípio da instância29: a inscrição dependia de iniciativa de quem para tanto tinha legitimidade, dizendo a lei que tinham «legitimidade para pedir o registo aos sujeitos, activos ou passivos, da respectiva relação jurídica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse» (anterior redacção do art. 36 do CR Predial) e que o «registo efectua-se a pedido dos interessados em impressos de modelo aprovado, salvo nos casos de oficiosidade previstos na lei» (anterior redacção do art. 41 do CR Predial).

A Reforma de 2008 pouco alterou o teor do art. 41 (diz agora que o «registo efectua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei») e a sua epígrafe («princípio da instância») manteve-se. Tal poderia levar a pensar que o domínio do princípio da instância se manteria. Tal, contudo, não sucede, tendo a oficiosidade passado a prevalecer.

Na verdade, o n.º 1 do art. 8.º-B do CR Predial, introduzido pela Reforma de 2008 atribui o dever de promover o respeito dos factos obrigatoriamente a ele sujeitos às seguintes entidades:

«a) As entidades públicas que intervenham como sujeitos activos ou que pratiquem actos que impliquem alterações aos elementos da descrição para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 90.º;

b) As entidades que celebrem a escritura pública, autentiquem os documentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas;

c) As instituições de crédito e as sociedades financeiras quando intervenham como sujeitos activos;

d) As entidades públicas que intervenham como sujeitos passivos;

e) As instituições de crédito e as sociedades financeiras quando intervenham como sujeitos passivos;

f) As demais entidades que sejam sujeitos activos do facto sujeito a registo.»

O n.º 2 do mesmo artigo esclarece que, em caso de, por aplicação das alíneas do n.º 1, mais de uma entidade estar obrigada a promover o registo do mesmo facto, a obrigação de registar compete apenas à que figure primeiro na lista que essas alíneas constituem.

No que respeita a acções judiciais e a factos ocorridos no seu âmbito, o n.º 3 do art. 8.º-B do CR Predial estabelece que estão obrigados a promover o registo:

“a) Os tribunais no que respeita às acções, decisões e outros procedimentos e providências judiciais;

b) O Ministério Público quando, em processo de inventário, for adjudicado a incapaz ou ausente em parte incerta qualquer direito sobre imóveis;

c) Os agentes de execução quanto ao registo das penhoras e os administradores da insolvência quanto ao registo da respectiva declaração.”

Resta-nos acrescentar que parece claro que as regras que impõem a certas entidades que não são sujeitos dos factos submetidos a registo a obrigação de o promover não retiram a esses sujeitos legitimidade para o fazer30. Resulta isso não só da regra sobre legitimidade constante do art. 36 do CRPredial31, como também do n.º 5 do art. 8.º-B, que determina que a obrigação de pedir o registo cessa no caso de ele se mostrar promovido por qualquer outra entidade que tenha legitimidade.

Ainda a propósito da oficiosidade, é de dizer que desde o Dec.-Lei 263-A/2007, de 23 de Julho, o CR Predial prevê que as deficiências dos pedidos de registo devem ser, sempre que possível, supridas oficiosamente, com base nos documentos apresentados ou já existentes no serviço de registo competente ou por acesso directo à informação constante de bases de dados das entidades ou serviços da Administração Pública (art. 73, n.º 1). O Dec.-Lei 116/2008 aperfeiçoou o regime em causa, nomeadamente suprimindo o anterior n.º 5 e acrescentando os n.ºs 6 e 7.

Tipicidade

Estão sujeitos a registo não todos os factos e situações atinentes aos prédios, mas apenas os factos e situações atinentes aos prédios tipificados na lei. Para essa tipificação, a lei serve-se principalmente dos efeitos jurídicos produzidos pelos factos. Há, pois, uma tipificação de factos realizada por recurso aos seus efeitos jurídicos32. Os factos e situações sujeitos a registo estão enunciados nos arts. 2.º e 3.º do CR Predial.

Por vezes, surgem casos de dúvida quanto à sujeição a registo de certo tipo de facto. Bom exemplo disso foi a querela que existiu em torno da registabilidade da impugnação pauliana – superada pelo Dec.-Lei 116/2008, que introduziu na alínea a) do n.º 1 do art. 3.º do CR Predial referência expressa à mesma33.
Legalidade

O conservador do registo predial tem o poder-dever de recusar os pedidos de registo que não se conformem com a lei. A apreciação dos pedidos é feita tanto do ponto de vista da legalidade formal como do da legalidade substancial (arts. 68 e 69 do CR Predial).

Não é assim universalmente. Direitos há, ou houve, em que a entidade registadora se limita a transcrever para o registo o que lhe é solicitado, não formulando nenhum juízo acerca do pedido (esse sistema é conhecido por «sistema da transcrição», sendo o sistema em que a entidade registadora tem o poder-dever de apreciar a legalidade do acto conhecido como «sistema de homologação» ou «sistema de controlo»). O exemplo tradicional era a França, mas desde 1955 o conservador francês tem já um amplo poder-dever de controlo da legalidade34.
Trato sucessivo

A efectuação de cada registo de aquisição depende do registo prévio de aquisição por parte do transmitente. Cada aquisição é um elo de uma cadeia e só é definitivamente acolhido nessa cadeia se quem nele figura como transmitente estiver acolhido como titular do direito transmitido. Nisto consiste o princípio do trato sucessivo consagrado no art. 34 do CR Predial. De resto, como já referimos, o art. 9.º do CR Predial determina que os factos de que resultem transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem, em geral, ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo35.

O princípio do trato sucessivo só abrange as aquisições, deixando de fora outros factos sujeitos a registo, como é o caso das acções judiciais.

Mesmo em relação às aquisições, a lei admite excepções ao princípio do trato sucessivo. É o caso das figuras reguladas, por um lado, nos arts. 116 a 118, e, por outro, no art. 119 do CR Predial.

A primeira dessas figuras chama-se «justificação»36 e subdivide-se em duas modalidades37: a justificação notarial e o processo de justificação junto dos serviços de registo predial.

A chamada «justificação notarial» (regulada nos arts. 89 e segs. do Código do Notariado) é um procedimento que começa por uma escritura em que o interessado – com a corroboração de três declarantes – se afirma titular de um certo direito, especificando a causa da sua aquisição e referindo («justificando») as razões que o impossibilitam de comprovar essa titularidade. De seguida há lugar à publicação do conteúdo essencial da escritura num dos jornais mais lidos do concelho da situação do prédio, para que seja possível a sua impugnação – a fazer judicialmente. Importante é frisar que a lei só permite a justificação notarial relativamente a direitos inscritos nas matrizes prediais a favor do interessado ou de pessoa de quem ele tenha adquirido (art. 92, n.º 1, do Código do Notariado)38.

O processo de justificação junto dos serviços de registo predial foi criado pelo Dec.-Lei 273/2001, de 13 de Outubro39, em substituição de um processo judicial de objectivo análogo, que era conhecido por «justificação judicial». Está pormenorizadamente regulado nos arts. 117-A a 117-P do CR Predial, em termos que mostram essa origem.

Do ponto de vista estatístico, há um forte laço entre a justificação e a usucapião, como veremos adiante40.

Quanto ao art. 119 do CR Predial, regula a possibilidade de obter registo definitivo de penhora, arresto ou apreensão em insolvência que recaia sobre bens inscritos a favor de outrem que não o executado, requerido ou insolvente. O procedimento em causa consiste essencialmente na citação do titular inscrito para declarar se o bem lhe pertence. A resposta positiva determina que não haja registo definitivo e que os interessados devam discutir judicialmente a sua titularidade; a resposta negativa e o silêncio determinam que tenha lugar o registo definitivo41.
Prioridade

Se vários direitos registados42 são substancialmente incompatíveis, o que prevalece, como regra geral43, é aquele cujo registo foi realizado em primeiro lugar44 (art. 6.º, n.º 1).

A propósito da prioridade como princípio registral, é de referir a figura do registo provisório – mencionada no n.º 3 do art. 6.º do CR Predial. Os registos podem ser provisórios por força de dúvidas que levantem ao Conservador45, por força da sua natureza ou por ambas as razões. Interessa-nos agora o registo provisório por natureza, cujos casos estão enunciados no art. 92 do CR Predial. Entre esses casos avultam:

– As acções judiciais;

– A constituição de propriedade horizontal antes de estar concluída a construção do prédio;

– A aquisição antes da celebração do contrato respectivo46;

– A hipoteca voluntária antes da celebração do negócio respectivo;

– A hipoteca judicial antes de passada em julgado a sentença;



– A declaração de insolvência antes de passada em julgado a sentença;

– As inscrições dependentes de qualquer registo provisório.

Em tal lista merecem referência especial os registos provisórios de aquisição e de hipoteca, em função da sua enorme relevância, sobretudo na área do crédito imobiliário. Tais registos provisórios permitem aos adquirentes e aos concedentes de crédito hipotecário ter a certeza de que os seus direitos não serão afectados por factos ocorridos após as suas decisões de adquirir ou de conceder crédito e antes da data da requisição dos registos definitivos. Resulta essa certeza da regra segundo a qual o registo provisório convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório (referido art. 6.º, n.º 3, do CR Predial).

Há, no entanto, que chamar a atenção para uma dúvida levantada pelo art. 6.º, n.º 3, do CR Predial: em caso de o registo provisório ser realizado em momento anterior ao do acto transmissivo ou constitutivo (como, de resto, é o mais frequente), a sua conversão em registo definitivo faz com que este retroaja à data do registo provisório? Por outras palavras: a prioridade garantida pelo registo provisório pode referir-se a um momento anterior ao do acto transmissivo ou constitutivo que estiver em causa47? A razão de ser do registo provisório aponta para que sim, a regra do art. 408, n.º 1, vai em sentido contrário48.


2.1.3.11.5. Factos sujeitos a registo

O elenco dos factos sujeitos a registo consta dos arts. 2.º e 3.º do CR Predial.

Quanto à longa lista dos factos sujeitos a registo constante do n.º 1 do
art. 2.º do CR Predial, sublinhem-se apenas quatro aspectos:

– A inclusão na lista de todos os factos de que emergem direitos reais sujeitos a registo;

– A heterogeneidade desses factos (que englobam, além do mais, contratos, como a compra e venda, actos administrativos, como a emissão do alvará de loteamento, e decisões judiciais, como as proferidas em providências cautelares);

– A sujeição a registo de situações jurídicas cujo carácter real é fortemente controverso, como é o caso das emergentes da locação financeira, do arrendamento e do subarrendamento;

– A inclusão na lista da mera posse49.

O art. 3.º do CR Predial enumera as acções judiciais sujeitas a registo, sendo de sublinhar que o ónus de registo abrange não apenas a pendência das acções, mas também as decisões finais (transitadas) nelas proferidas [alínea c) do n.º 1 do art. 3.º do CR Predial].

Para além das acções, estão também sujeitas a registo as medidas judiciais que afectam a livre disposição dos prédios (bem como de créditos garantidos por hipoteca ou por consignação de rendimentos), resultando essa sujeição não do art. 3.º do CR Predial, mas sim do art. 2.º, n.º 1, alíneas n) e o) do mesmo.

Tão importante quanto reter quais os factos sujeitos a registo é reter aqueles que não o estão – ou melhor, os casos em que a oponibilidade dos direitos reais não depende do registo. Do art. 5.º, n.º 2, do CR Predial resultam dois: a aquisição fundada na usucapião (dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície e servidão) e as servidões aparentes50.

Acerca do primeiro caso, é de dizer que a sua razão de ser está na própria natureza da usucapião e que é por força da não dependência de registo da aquisição por usucapião que muitas vezes se diz que a mesma prevalece sobre o registo51. Acerca do segundo caso, é de dizer que a sua razão de ser está em a publicidade inerente a tais direitos tornar o registo dispensável.

Para além desses dois casos é ainda de referir que outros direitos reais há que não estão sujeitos a registo: os privilégios creditórios e o direito de retenção.


2.1.3.11.6. Processo de registo
Vamos agora observar o modo pelo qual o processo de registo tipicamente se desenrola.

Como aspecto prévio, há que renovar a indicação que já fizemos de que as inscrições são feitas por referência às descrições dos prédios.

Quanto ao processo propriamente dito, o primeiro passo é um pedido de alguém obrigado a promovê-lo ou com legitimidade para tanto: aquilo a que a lei chama «apresentação» (capítulo II do título III do CR Predial)., que vai dar lugar à sua qualificação (capítulo V do título III do CR Predial) e, caso nada obste ao pedido, ao registo.
Modos de requisição

Os modos de requisição dos registos são os seguintes: apresentação pessoal, via electrónica, via postal, via telecópia e «via imediata» (art. 41-B).

Os nomes são auto-explicativos, à excepção do último: a chamada “via imediata” consiste na apresentação do pedido de registo e respectivos documentos num sobrescrito, em moldes análogos aos da apresentação pelo correio (art. 41-E).

Os termos do pedido de registo são em parte regulados no CRPredial, mas noutra parte a sua regulação é remetida para portaria. Do próprio CRPredial parece resultar que a apresentação por telecópia está reservada aos advogados, aos notários, aos solicitadores e às câmaras de comércio e indústria (art. 41-C, n.º 2)52.



Instrução da requisição

O pedido de registo é instruído com os documentos comprovativos dos factos que se pretendem levar ao registo (Capítulo III do Título III do CR Predial).





Prazos para a requisição

No que respeita aos prazos para requerer o registo, aparentemente, a regra geral é a de «30 dias a contar da data em que tiverem sido titulados os factos ou da data do pagamento das obrigações fiscais quando esta deva ocorrer depois da titulação» (n.º 1 do art. 8.º-C do CRPredial).

No entanto, a verdade é que essa regra acaba por ser meramente subsidiária, atentas as seguintes outras regras:


  • A de que as entidades públicas referidas na alínea a) do n.º 1 do art. 8.º-B devem cumprir a sua obrigação no prazo de 10 dias a contar da prática do acto (art. 8.º-C, n.º 5);

  • A de que as entidades referidas nas alíneas b) e c) do n.º 1 do mesmo art. 8.º-B devem cumprir a sua obrigação no prazo de 10 dias a contar da data da titulação dos factos (art. 8.º-C, n.º 6):

  • A que de os factos sujeitos a registo titulados por documento particular autenticado em serviço de registo competente devem ser imediatamente apresentados (art. 8.º-C, n.º 7);

  • A de que o registo das acções referidas nas alíneas a) e b) do n.º 1 do art. 3.º do CRPredial deve ser pedido até ao termo do prazo de 10 dias após a data da audiência de julgamento (art. 8.º-C, n.º 2);

  • A de que o registo das decisões finais proferidas nas acções antes referidas deve ser pedido no prazo de 10 dias a contar do respectivo trânsito em julgado (art. 8.º-C, n.º 3);

  • A de que o registo das providências cautelares decretadas nos procedimentos referidos na alínea d) do art. 3.º do CRPredial deve ser pedido no prazo de 10 dias a contar da data em que tenham sido efectuadas (art. 8.º-C, n.º 4);


Prazos para a efectuação dos registos

O prazo geral é de 10 dias (art. 75, n.º 1). Nos casos de urgência, o prazo é de um dia ( art. 75, n.º 3).


Operações especiais

O art. 26 do Dec.-Lei 116/2008 prevê que, por portaria, possam ser criados «procedimentos para operações especiais de registos de factos jurídicos que, pelo seu número, natureza, relação de dependência ou conexão, bem como pela identidade ou qualidade dos sujeitos, justifiquem um tratamento unitário» - sendo de frisar que esses procedimentos não têm de se restringir ao registo predial, podendo abranger outros registos, nomeadamente comerciais. A medida em causa vem possibilitar a resolução de problemas que até aqui eram obstáculos significativos a alguns tipos de negócios, nomeadamente a titularização de créditos hipotecários53.


Qualificação

Ao juízo do conservador sobre o pedido de registo chama a lei, como dissemos, «qualificação». Esse juízo pode concluir pela efectuação do registo ou pela sua recusa. Essencial é sublinhar que dentro dos juízos de efectuação do registo há, pelo menos, três modalidades: o de registo definitivo, o de registo provisório por natureza e o de registo provisório por dúvidas (podendo estas duas qualificações cumular-se)54.

Já atrás nos referimos à figura do registo provisório por natureza. Sobre o registo provisório por dúvidas, diremos agora que tem lugar quando exista motivo que, não sendo fundamento de recusa, obste ao registo do acto tal como ele é pedido. Tais registos provisórios são convertíveis mediante o suprimento das razões que determinam as dúvidas.

As decisões de recusa podem ser impugnadas quer por recurso hierárquico, quer por recurso contencioso para o tribunal comum (arts. 140 e segs. do CR Predial).


Certidão

Por cada processo de registo, é entregue ao requerente uma certidão gratuita de todos os registos em vigor respeitantes no prédio em causa, salvo se o requerente optar pela disponibilização gratuita, pelo período de um ano, de certidão on line (art. 110, n.º 6). Para além disso, a certidão on line é sempre disponibilizada gratuitamente pelo período de 3 meses (art. 110, n.º 7).




2.1.3.11.7. Efeitos do registo
Considerações gerais

Como já observámos, olhando os registos de um certo ponto de vista, podemos dividi-los em obrigatórios e facultativos (abrangendo estes situações em que o registo é um ónus). Olhando os registos de outro ponto de vista, podemos dizer que eles podem ser condição de existência, condição de eficácia (absoluta ou relativa) ou meramente enunciativos. Basta cruzar estas duas classificações para se perceber que há múltiplas possibilidades de definição dos efeitos dos registos. Como à lei não preside determinantemente a geometria da construção, mas sim um sentido político, a maior parte dos sistemas mistura essas possibilidades, tornando difícil a sua comparação e a sua arrumação. Isto mesmo sucede com os registos portugueses, nomeadamente com o registo predial. Com esta prevenção, vejamos os principais tipos de efeitos do registo predial, em geral, bem como as suas manifestações no Direito português. Infelizmente, a Doutrina está muito dividida quanto aos conceitos a utilizar e aos nomes a dar-lhes – o que torna impossível apresentar um quadro consensual.


Efeito enunciativo ou declarativo

Um primeiro efeito dos registos é a publicidade em si mesma, isto é, independente de qualquer efeito jurídico específico. Os registos dão conhecimento à comunidade dos factos que deles são objecto, conhecimento esse que é relevante para os mais variados fins. A um sistema registral cujos efeitos sejam apenas enunciativos pode chamar-se «registo declarativo».

Que todos os registos têm um efeito enunciativo parece fora de causa. Aquilo que se pode discutir é se, no Direito português, há casos em que o registo predial tem efeito meramente enunciativo ou declarativo.
Efeito constitutivo ou transmissivo

Nos antípodas dos registos com efeito meramente enunciativo situam-se os registos com efeito constitutivo – isto é, os casos em que a constituição ou transmissão de um direito depende (apenas ou também55) do registo. No Direito português, por regra, o registo predial não tem efeito constitutivo ou transmissivo (havendo até quem sustente que o registo, em Portugal, tem mera eficácia declarativa56). Excepção normalmente reconhecida é o caso da hipoteca, pois o art. 4.º, n.º 2, do CR Predial e o art. 687 do Código Civil dizem que a eficácia dos factos constitutivos da hipoteca depende, mesmo entre as partes, da realização do registo – o que, para muitos, significa que o registo da hipoteca tem natureza constitutiva57. Afirmar isto não é afirmar que, no caso das hipotecas voluntárias, o negócio jurídico que visa a sua constituição é um nada. Tal negócio gera, obviamente, efeitos jurídicos; o que não faz, por si só, é criar um direito real58. Sucede aí algo de semelhante ao que, nos sistemas jurídicos em que o registo tem efeito constitutivo ou transmissivo, sucede com os negócios jurídicos que visam a constituição ou transmissão de um direito real. Desses negócios resultam direitos e deveres – ainda que sem carácter real.

A este propósito, é de relembrar59 que há dois arquétipos antagónicos quanto à relação dos negócios jurídicos com a transmissão de propriedade (ou outros direitos)60. Um é aquele (sistema do título) que está ínsito no chamado «princípio da causalidade» – segundo o qual a constituição ou transmissão de um direito depende apenas do negócio jurídico que serve de base à operação económica em causa. Outro é aquele (sistema do modo) que está ínsito no chamado «princípio de abstracção» – segundo o qual a constituição ou transmissão de um direito depende apenas de um acto (negócio jurídico abstracto de disposição) separado do negócio jurídico (causal) que serve de base à operação económica em causa.

Esses dois arquétipos dificilmente surgem em estado puro, pois as ordens jurídicas, nomeadamente no que respeita aos prédios, exigem muitas vezes cumulativamente título e modo. Em qualquer dos casos, não há dúvida quanto a que o sistema alemão é dominado pelo princípio da abstracção61 e que o sistema português é fortemente influenciado pelo princípio da causalidade62. Abordaremos o grau dessa influência quando tratarmos da coordenação das regras do registo com os demais elementos do sistema.

Ainda a propósito dos efeitos constitutivos do registo no Direito portu­guês, é de assinalar a hipótese do art. 17, n.º 2, do CR Predial, que parece ser um caso de efeito aquisitivo – e de efeito aquisitivo gerado pelo mero registo, já que a lei, na situação aí em causa, parece abstrair dos actos jurídicos anteriores ao registo. A situação aí regulada é a de um registo nulo (por força do disposto no art. 16 do CR Predial) ter servido de base à aquisição de direitos por um terceiro, tendo tal aquisição sido feita a título oneroso e de boa fé. Para esse caso, dispõe a lei que os direitos desse terceiro se manterão, apesar da nulidade do registo, se este for anterior ao registo da acção de nulidade. Como veremos adiante, esta regra não parece congruente com a linha geral do regime do registo, em Portugal, em especial com a solução consagrada no art. 291.
Efeito de oponibilidade (a terceiros)

O tipo de influência que, em Portugal, como regra geral, o registo predial tem sobre os factos a ele sujeitos é o de condição de oponibilidade (o que é sinónimo de condição de eficácia para com terceiros). Resulta isso de o art. 5.º, n.º 1, do CR Predial determinar – na sequência do que tem sido tradicional na legislação portuguesa – que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo63.

O sentido exacto desta regra depende, naturalmente, do conceito de terceiros. Se por terceiros se entendessem todas as pessoas à excepção dos intervenientes no facto sujeito a registo, a regra significaria que os factos sujeitos a registo, antes do mesmo, só produziriam efeitos entre os neles intervenientes – o que seria quase equivalente a atribuir efeito constitutivo (ou transmissivo) ao registo. No entanto, o conceito de terceiros adoptado pela Doutrina e pela Jurisprudência restringe, de há muito64, o círculo de quem está em causa: entende-se que terceiros não são todos os não intervenientes no facto relevante, mas apenas os nele interessados65.

Há que enfatizar que, mesmo dentro de tal entendimento, a definição de quem é interessado tem sido polémica, havendo concepções «amplas» e «restritas» do conceito em causa. Desde 1999, é a própria lei (n.º 4 do art. 5.º do CR Predial) que esclarece (ou, pelo menos, tenta esclarecer...) o conceito de terceiros aqui relevante, fazendo-o de acordo com uma interpretação restritiva, expressa nas palavras «terceiros, para efeitos de registo, são aqueles66 que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si».

Assim, o sistema português vigente parece resumível nas seguintes palavras: em geral, a eficácia – seja entre as partes, seja nas relações das partes com terceiros, bem como, ainda, nas relações entre terceiros – dos factos sujeitos a registo não depende da efectuação do mesmo; exceptuam-se os casos em que duas pessoas tenham adquirido de outra direitos incompatíveis entre si, casos estes em que prevalecerá o direito inscrito em primeiro lugar. No entanto, não é definido com precisão o que é adquirir (estarão abrangidas as aquisições judiciais?), nem o que é a incompatibilidade de direitos (a proprie­dade e a penhora são incompatíveis?)67.

Do que fica dito resulta que o adquirente de um direito real sujeito a registo pode opô-lo à generalidade das pessoas, mas só pela realização do registo fica protegido contra a possibilidade de outra pessoa adquirir do mesmo alienante um direito incompatível. Por isso, muitos Autores recusam falar de um efeito de oponibilidade e preferem dizer que o registo tem um efeito consolidativo ou confirmativo68.

Procuraremos no próximo número aprofundar o problema dos efeitos do registo predial no Direito português, na óptica da coordenação das regras registrais com os demais elementos do sistema.
Efeito presuntivo

Outro tipo de efeito é o da presunção da existência do direito registado e da presunção da sua pertença a quem está registado como titular (art. 7.º do CR Predial). Quem tem um direito registado a seu favor presume-se titular desse direito enquanto o registo estiver em vigor.

A presunção resultante do registo pode ser destruída por dois modos:

– Demonstração de um vício do registo (arts. 14 e segs. do CR Predial);

– Demonstração de que o facto registado é inválido ou insuficiente para servir de base ao registo (art. 13 do CR Predial)69.
Efeito de legitimação

Como dissemos a propósito da natureza de ónus do registo predial70, o art. 9.º do CR Predial determina que os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis descritos no registo predial não podem ser titulados sem que os bens em causa estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa que aliena ou que constitui o encargo e o art. 54 do Código de Notariado determina que, por via de regra, não podem ser lavrados instrumentos de constituição ou transmissão de direitos sobre prédios se os mesmos não estiverem inscritos a favor do constituinte ou alienante do direito. Tanto basta para perceber que, no nosso Direito, a transmissão (e a constituição) de direitos sobre prédios registados depende de estar efectuada a inscrição registral de aquisição a favor do alienante. Por isso se pode dizer que o registo predial tem, em geral, um efeito de legitimação.


2.1.3.11.8. Coordenação das regras sobre registo com os demais elementos do sistema
Aspectos gerais

As regras sobre registo predial têm de ser coordenadas com as demais regras vigentes, nomeadamente com as regras constantes do Código Civil.

Entre estas últimas, avulta – como lembrámos – a que determina que, em princípio, a constituição ou transferência de direitos reais se dá por mero efeito dos contratos (art. 408).

Não é fácil coordenar estas regras com as regras sobre os efeitos do registo que analisámos antes, sobretudo com a regra que faz do registo genericamente uma condição de oponibilidade a terceiros dos factos a ele sujeitos (art. 5.º do CR Predial). A lógica do consensualismo e a lógica do registo são contraditórias: qualquer equilíbrio que se alcance entre elas é instável e dá origem a divergências interpretativas e a litígios.

Como já dissemos, grande parte da Doutrina e da Jurisprudência portuguesas sempre reduziu o alcance das regras sobre registo. Essa tendência é facilmente explicável. O registo predial foi enxertado num sistema jurídico cujos princípios não só prescindiam dele, como repeliam alguns dos seus efeitos possíveis. A transformação do sistema determinada pelo enxerto foi, de início, pequena, mas, até ao Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro, a evolução legislativa foi sempre no sentido de conferir maior relevância ao registo.

A base da luta doutrinária e jurisprudencial contra a relevância do registo predial foi a própria regra segundo a qual «os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo» (no actual CR Predial, art. 5.º, n.º 1). O principal expediente interpretativo foi a defesa de um conceito restritivo de terceiros, limitado a quem tenha adquirido direitos conflituantes de um mesmo transmitente ou autor. De acordo com tal interpretação, sempre ficaram de fora do alcance da norma em jogo os casos em que os direitos conflituantes não provêm de um mesmo sujeito jurídico. Hoje, como referimos, o n.º 4 do art. 5.º do CR Predial consagra expressamente essa interpretação.

A corrente que interpretava restritivamente o art. 5.º, n.º 1, do CR Predial invocava constantemente as palavras de Manuel de Andrade segundo as quais «terceiros para efeitos de registo predial são as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquirem direitos incompatíveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prédio»71. O próprio preâmbulo do Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro, não fugiu a essa invocação.

É, porém, de dizer que a Doutrina se encontrava dividida. Representante de uma interpretação maximamente restritiva do n.º 1 do art. 5.º era Orlando de Carvalho72; no sentido oposto iam, também por exemplo, e embora por vias diversas, Carlos Ferreira de Almeida73, Oliveira Ascensão74 e Isabel Pereira Mendes75; seguindo aparentemente a corrente da interpretação restritiva, mas acabando por defender uma posição intermédia, iam outros autores, de que eram expoentes Antunes Varela e M. Henrique Mesquita76.

A Jurisprudência, até 1997, embora dividida, ia maioritariamente no sentido da dita «interpretação restritiva» do conceito de terceiro (enunciado este que é, de resto, uma forma enviesada de colocar o problema). Contra a corrente dominante, o acórdão-assento do STJ de 20.5.97 estabeleceu que «terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por um qualquer facto jurídico anterior não registado, ou registado posteriormente»77. No entanto, o acórdão-assento do STJ n.º 3/99 restabeleceu a orientação tradicional, consagrando que «terceiros, para efeitos do disposto no art. 5.º do Código do Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa»78.

Como resulta de tudo quanto escrevemos, é nossa opinião que a interpretação estabelecida no acórdão-assento do STJ n.º 3/99 não era a correcta. Até ao Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro, julgávamos que, no Direito português, por via de regra, a constituição e a transmissão de direitos reais sobre prédios não resultava de um só acto, mas antes de um processo – iniciado com o negócio que serve de base à operação económica em causa e completado com a inscrição registral. O registo teria, pois, um efeito constitutivo (ou transmissivo) do direito sujeito a registo, no sentido de que seria um elemento do processo de constituição (ou transmissão) de direitos. Após o Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro (ou seja, após o aditamento ao art. 5.º do CR Predial do seu n.º 4), o cerne da interpretação consagrada no Acórdão-Assento 3/99 tornou-se obviamente incontestável (de iure condito...).

É, porém, de dizer que a alteração legislativa não solucionou todos os problemas que surgem nesta área. Entre esses problemas, o caso socialmente mais relevante é o de haver lugar à penhora de um prédio no âmbito de uma execução movida por um terceiro e de tal penhora ser registada antes de o ser uma alienação voluntária a que o executado, proprietário do bem, proceda. Exemplificando: A vende a B; antes de ser registada a aquisição de B, é registada uma penhora realizada numa execução movida por C contra A; se o registo da penhora prevalecer, os interesses do comprador são prejudicados; se o registo da penhora ceder perante a aquisição prévia, são os interesses dos credores – e a fé pública do (no) registo predial – que sofrem tal prejuízo. Como dissemos, o n.º 4 do art. 5.º do CR Predial não esclarece esta situação, apesar de ela ser a socialmente mais relevante. Na verdade, a questão de saber se quem adquire no âmbito de um processo executivo adquire ao executado não é de resposta óbvia, como não o é a questão de saber se os direitos do penhorante derivam dos direitos do titular do direito penhorado. Por isso, havia quem sustentasse que só as transmissões voluntárias devem ser consideradas relevantes para efeitos da regra segundo a qual apenas são terceiros, para efeitos de registo, os que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si, mas também havia quem defendesse que os direitos do penhorante e do comprador a tal proprietário derivam de um mesmo autor, sendo pois penhorante e comprador terceiros no sentido em causa79. Ao referir, no n.º 4 do art. 5.º, «autor comum» – e não «transmitente comum» – o legislador parece ter querido abranger mais do que as transmissões voluntárias, possibilitando, pois, a defesa da tese da prevalência, na situação-tipo discutida, do direito do penhorante.

Ainda sobre o art. 5.º do CR Predial, merece a pena fazer uma referência à tese que sustenta que só os terceiros de boa fé – entendendo como tais os que ignoram o facto relevante – são abrangidos pela norma em causa80. A nosso ver essa tese não tem o mínimo exigível de correspondência na letra da lei, pelo que não pode ser sufragada. Também aqui a base legal para a sanção de comportamentos abusivos é outra (designadamente os arts. 281 e 334)81.

A terminar, diga-se que a Doutrina e a Jurisprudência posteriores ao Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro, têm reflectido as dúvidas que deixámos enunciadas82.
O caso do art. 291 do Código Civil83

O art. 291 regula os efeitos da invalidade dos negócios jurídicos, estabelecendo, para os casos que abrange, um desvio à regra-base do art. 289. O art. 291, porém, é também uma regra relativa aos efeitos do registo, estabelecendo um desvio às regras-base sobre registo. Vejamos em que termos.

O art. 291 aplica-se apenas aos casos em que, cumulativamente:

– Haja dois negócios sobre o mesmo bem;

– Esses dois negócios sejam sucessivos, assentando a transmissão visada pelo segundo negócio numa aquisição ou constituição de direitos resultante do primeiro negócio;

– As aquisições ou constituições de direitos visadas pelos dois negócios tenham sido registadas;

– O segundo negócio seja uma aquisição a título oneroso;

– Haja lugar à declaração de nulidade ou à anulação do primeiro negócio;

– O adquirente no segundo negócio esteja de boa fé, ou seja, desconhecesse o vício do negócio inválido.

Nos casos assim delimitados, a lei distingue ainda duas situações:

– O registo da aquisição resultante do segundo negócio ser anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação;

– O registo da aquisição resultante do segundo negócio ser posterior ao registo da acção de nulidade ou anulação.

Na segunda hipótese, a invalidade do primeiro negócio é oponível ao adquirente no segundo negócio – o que é inteiramente consonante com as regras estabelecidas no CR Predial.

Na primeira hipótese a lei distingue duas sub-hipóteses:

– Ainda não passaram três anos sobre o negócio inválido;

– Já passaram esses três anos.

Na primeira destas sub-hipóteses a regra da oponibilidade da invalidade mantém-se – o que representa um desvio às regras estabelecidas no CR Predial. Na segunda sub-hipótese a invalidade será inoponível ao terceiro – o que é inteiramente consonante com as referidas regras.

Pergunta-se, por vezes, se o conteúdo do art. 291 é compatível com o do art. 17, n.º 2, do CR Predial. No plano da articulação dos regimes, parece-nos claramente que sim. Na verdade, o art. 17 do CR Predial não trata do cancelamento do registo em resultado da invalidade dos negócios de onde derivem direitos sujeitos a registo, mas sim, apenas, dos casos de nulidade do registo resultantes dos factos elencados no art. 16 do CR Predial. Assim sendo, a situação regulada no art. 291 nada tem a ver com a do art. 17, n.º 2, do CR Predial.


O art. 291 é uma regra especial relativamente aos arts. 5.º e 6.º do CR Predial. Ainda que se entendesse – em nossa opinião, mal – que o art. 17, n.º 2 do CR Predial também abrange casos em que o vício do registo resulta da invalidade do negócio de que resultou o direito registado, sempre seria possível compatibilizar a norma que dele consta com o resultante do art. 291, entendendo que ali se regula a situação-regra e aqui um caso especial.

Já no que diz respeito à congruência das soluções, julgamos que o art. 291 e o art. 17, n.º 2, do CR Predial são claramente incompatíveis. Como diz Oliveira Ascensão, há uma contradição valorativa entre os preceitos84.

A redacção do art. 291 provoca uma ilusão: aquilo que é excepção aparenta ser regra e vice-versa. Na verdade, o que o art. 291 determina é que a invalidade dos negócios de transmissão de imóveis e móveis sujeitos a registo prejudica os direitos que tenham sido transmitidos, a título oneroso, a terceiro de boa fé – a menos que o registo da acção de declaração de nulidade ou de anulação seja feito passados mais de três anos sobre o negócio inválido e esteja já registada a aquisição pelo terceiro. Ou seja, o art. 291 afirma o princípio nemo plus iuris, fazendo-lhe uma excepção em caso de a acção destinada a fazer declarar a invalidade demorar muito tempo.

O art. 17, n.º 2 do CR Predial baseia-se na necessidade de protecção da fé pública do registo, o mesmo é dizer da protecção da confiança ou, ainda, das expectativas dos terceiros. Os interesses daquele que se viu desapropriado de um direito são postergados em favor dos interesses daquele que confiou na exactidão do registo. É exactamente o contrário do princípio nemo plus iuris...

Resta acrescentar – ou melhor, explicitar - que a contradição valorativa entre o art. 291 e o art. 17, n.º 2, do CR Predial não é razão suficiente para atropelar a lei na busca de harmonia (designadamente, aplicando ao caso do art. 17, n.º 2 do CR Predial a exigência do decurso do prazo de três anos constante do art. 291, como tem sido sustentado por alguns Autores, mormente Oliveira Ascensão85.
2.1.3.11.9. Natureza do registo predial

Em tese, o registo predial, como instituição, pode ter várias naturezas. Se os seus efeitos são meramente enunciativos, o registo tem uma função meramente administrativa. Se, em maior ou menor medida, os seus efeitos influenciam os direitos a ele submetidos, há que reconhecer ao registo (também) uma função jurisdicional, lato sensu86. À luz do que escrevemos sobre o processo do registo (mormente sobre a qualificação) e sobre os efeitos do registo predial no Direito português, julgamos que, no nosso Direito, o registo não tem uma função meramente administrativa, cabendo-lhe também uma função jurisdicional – o que não tem merecido a atenção devida por parte da doutrina.




1 Para além das obras gerais, v., na nossa Doutrina, principalmente, Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, Coimbra, Livraria Almedina, 1966, José de Oliveira Ascensão, «Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurídica Portuguesa», in ROA, ano 34, tomo I-IV, 1974, págs. 5 e segs., J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), 2.ª ed., Coimbra, Coimbra Editora, 1994, Rocheta Gomes, verbete «Registo» in Dicionário Jurídico da Administração Pública, vol. VII, Lisboa, 1996, Isabel Pereira Mendes, Estudos sobre Registo Predial, Coimbra, Livraria Almedina, 1998, e Código do Registo Predial, 12.ª ed., Coimbra, Almedina, 2002, Armindo Saraiva Matias, «Efeitos do Registo Predial Português», in Galileu, vol. V, n.º 1, 2000, págs. 43 e segs., J. de Seabra Lopes, Direito dos Registos e do Notariado, Coimbra, Almedina, 2002, e Mónica Jardim, «O Sistema Registal Germânico», in Boletim da FDUC, vol. LXXVIII, 2002, págs. 381 e segs.; na Doutrina estrangeira, a título de exemplos, Stéphane Piedelièvre, «La Publicité Foncière», Paris, LGDJ, 2000 (integrado no Traité de Droit Civil sob a direcção de Jacques Ghestin), Manuel Amorós Guardiola, La Teoria de la Publicidad Registral y su Evolución, Madrid, Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, 1998, Rosario Valpuesta Fernandéz, «Publicidad Registral, Seguridad del Mercado y Estado Social», in Anuario de Derecho Civil, tomo LVIII, fascículo IV, Outubro-Dezembro de 2005, págs. 1509 e segs., e, para uma descrição actualizada do sistema de registo predial inglês, Elisabeth Cooke, The New Law of Land Registration, Oxford e Portland, Oregon, Hart Publishing, 2003.

2 V. supra, nota 172.

3 V. principalmente Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, cit., págs. 120 e segs. e 146 e segs., J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), cit., págs. 15 e segs., Isabel Pereira Mendes, Estudos sobre Registo Predial, cit., págs. 11 e segs., e Rosario Valpuesta Fernández, págs. 1515 e segs.

4 Pense-se nas inquirições dos reis portugueses da primeira dinastia e no Domesday Book inglês.

5 É no final do século XVIII e no início do século XIX que se começam a estruturar, na Europa, os registos modernos. A consciência da sua utilidade pode ser ilustrada com uma citação de Adam Smith: «O registo das hipotecas e em geral de todos os direitos sobre a propriedade imóvel, na medida em que dá grande segurança tanto aos credores como aos compradores, é extremamente vantajoso para o público» (Riqueza das Nações, trad. port.,
2.ª ed., Lisboa, Gulbenkian, 1989, vol. II, pág. 547).

6 A história da legislação portuguesa sobre o registo predial está (quase) feita nos próprios preâmbulos dos sucessivos diplomas legais, sendo de destacar o do Dec.-Lei 42 565, de 8 de Outubro de 1959, que aprovou o Código do Registo Predial de 1959.

7 Como principal exemplo, refira-se que, em vários aspectos, o Dec.-Lei 116/2008 foi o desenvolvimento das medidas constantes do Dec.-Lei 263-A/2007, de 23 de Julho, que criou «o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédio urbano em atendimento presencial único» (o chamado projecto «Casa Pronta»), tendo para tanto alterado alguns preceitos do Código Civil e do CRPredial.

8 O Diário da República atribuiu ao Dec.-Lei 116/2008 o seguinte sumário: «Adopta medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de actos e procedimentos no âmbito do registo predial e actos conexos». No entanto, o Dec.-Lei 116/2008 incidiu sobre outras matérias para além da do registo predial, sendo de relevar a alteração profunda que introduziu na orientação original do CC no tocante à forma dos negócios jurídicos, na medida em que os actos para que o CC impunha a forma de escritura pública passaram a poder ser celebrados também por documento particular autenticado (o art. 22 do Dec.-Lei 116/2008 enuncia a lista de actos cuja forma passou a poder ser a de escritura pública ou a de documento particular autenticado).

9 Para a análise do Dec.-Lei 116/2008, v. Rui Pinto Duarte, «A Reforma do Registo Predial de Julho de 2008», in Revista do Notariado, n. º 1, Maio 2009, págs. 5 e segs.

10 Adiante veremos quem tem legitimidade para requerer as inscrições no registo predial e quem tem obrigação de o fazer.

11 V. o documento intitulado Social and Economic Benefits of Good Land Administration (HBP/1998/8), em www.un.org.docs/ecosoc.

12 Como aliás, foi reconhecido no preâmbulo do Dec.-Lei 172/95, de 18 de Julho (diploma que aprovou o actual Regulamento do Cadastro Predial), cujos dois parágrafos iniciais são do seguinte teor: «A informação relativa aos cerca de 17 milhões de prédios, rústicos e urbanos, existentes no País encontra-se dispersa por diversos registos, organizados em função de objectivos distintos por serviços públicos diferentes, desde o Instituto Português de Cartografia e Cadastro, à Direcção-Geral das Contribuições e Impostos e às conservatórias de registo predial, entre outros. Acresce que a individualização e caracterização dos prédios é própria de cada registo, pelo que, frequentemente, não há correspondência entre o conteúdo das respectivas descrições».

13 Em execução da seguinte medida prevista no programa do XVII Governo Constitucional (curiosamente, na parte relativa à Justiça): «criar a
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