Rui Pinto Duarte Agosto 2011 1 11. O registo predial1



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informação predial única, reconciliando e condensando sistematicamente a realidade factual da propriedade imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais».

14 Que são os registos dos prédios organizados pelas autoridades fiscais, para os fins que lhes são próprios. Sobre a conjugação do registo predial com as matrizes prediais, v. os arts. 28 e segs. do CR Predial.

15 Que está a cargo do Instituto Português de Cartografia e Cadastro (e antes estava a cargo do Instituto Geográfico e Cadastral). Sobre o cadastro predial, v. Manuel Inácio da Silva Pinheiro, «Cadastro Predial, Breves Notas», in Fisco, n.º 113/114, ano XV, Abril de 2004, págs. 51 e segs.


16 Para desenvolvimentos, v. José Alberto González, Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário, págs. 345 e segs.

17  Já referido na nota 7.

18  O regime da Portaria 794-B/2007 tinha carácter experimental e não era de aplicação universal. O Dec.-Lei 116/2008 generalizou a certidão on line mediante a introdução dos n.ºs 3 a 7 no art. 110 do CRPredial.

19 V. o art. 8.º, n.ºs 2 e 3, alínea b), do Dec.-Lei 129/2007, de 27 de Abril.

20 V. o que escreve Matti Ilmari Niemi, in Elizabeth Cooke, vol. 1, págs. 330 e 331.

21 Essa base real torna a identificação dos imóveis um aspecto muito relevante do registo predial - pese embora o que se disse sobre os efeitos do registo não abrangerem as características dos prédios constantes das descrições. A descrição visa identificar o prédio tal qual ele é no momento da abertura da descrição. As evoluções físicas do prédio são trazidas ao registo predial por meio de averbamento e anotação (v. arts. 88 a 90 do CR Predial).

22 Desde 1855 a 1955 o registo predial francês esteve organizado por referência à identidade dos proprietários. A partir de 1955 passou a ter um carácter misto, no sentido de que passou a estar organizado quer por referência à identidade dos proprietários, quer por referência aos prédios (v. Stéphane Piedelièvre, págs. 34 e segs.).


23 V. art. 5.º do Dec.-Lei n.º 519-F2/79, de 29 de Dezembro, na redacção do art. 11 do Dec.-Lei 76-A/06, de 29 de Março.

24 Acompanhado da revogação da alínea a) do art. 14 e do art. 19 do CR Predial.

25 Além das obras doutrinárias referidas, v. o parecer do Conselho Consultivo da PGR datado de 19.5.00.

26 Mas não no período imediatamente anterior a 1984, pois segundo o CR Predial de 1967, que vigorou até 1984, era obrigatório submeter a registo todos os factos a ele sujeitos quando incidissem sobre prédios situados nos concelhos onde estivesse em vigor o cadastro geométrico da propriedade rústica, sendo a falta de cumprimento dessa obrigação punida com multa (respectivos arts. 14 e 280).

27 Por exemplo, Código, cit., pág. 106, e Estudos, cit., pág. 105.

28 Regra esta a que alguns chamam «princípio da legitimação» (v., por exemplo, Isabel Pereira Mendes, Estudos, cit., pág. 32, e Mouteira Guerreiro, págs. 23, 27 e 28). Julgamos, porém, que, mais do que um princípio orientador do registo, se trata de um efeito do mesmo, pelo que usaremos a expressão a propósito dos efeitos do registo (v. infra, n.º 2.1.3.11.7.).

29 V., por exemplo, Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 5.ª ed., cit., pp. 112 e ss. (Autor que, na 6.ª ed. da sua citada obra – págs. 113 e segs. - expressa a opinião de que, após a Reforma de 2008, o registo predial continua dominado pelo princípio da instância, o que não nos mercece concordância, pelas razões a seguir apontadas no texto), José Alberto Rodríguez Lorenzo González, Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário, cit., pp. 359 e 360, A Realidade Registal Predial para Terceiros, cit., pp. 149 e 150, A. Santos Justo, Direitos Reais, Coimbra, Coimbra Editora, 2007, pp. 58 e 59, José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, cit., pp. 277 e 278.

30 Sobre o conceito de legitimidade para o registo, v. Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, Coimbra, Almedina, 1966, pp.169 e ss.

31 Cuja redacção actual é: «Têm legitimidade para pedir o registo os sujeitos, activos ou passivos, da respectiva relação jurídica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse ou que estejam obrigadas à sua promoção» (consistindo a alteração introduzida pelo Dec.-Lei 116/2008 no aditamento das palavras em itálico).

32 Rocheta Gomes escreve que «a tipicidade não é de factos, mas de direitos» (Registo, cit., pág. 176).

33 Sobre essa querela, v. Luís Carvalho Fernandes, «O Regime Registral da Impugnação Pauliana», in Estudos em Homenagem à Professora Doutora Isabel de Magalhães Collaço, vol. II, Coimbra, Almedina, 2002, págs. 25 e segs., José Alberto Rodriguez Lorenzo González, «O Registo Predial da Acção de Impugnação Pauliana», in Estudos de Homenagem ao Professor Doutor Germano Marques da Silva, Coimbra, Almedina, 2004, págs. 205 e segs. A opinião tradicional ia no sentido de que a impugnação pauliana estava sujeita a registo (na Jurisprudência, v., por exemplo, o acórdão da Relação de Coimbra de 17.1.95; na Doutrina, v., por exemplo, o texto de António Menezes Cordeiro publicado na CJ XVII, tomo III, em especial pág. 63, e na ROA, ano 51, II, Julho 1991, em especial pág. 567). Na «Anotação» que publicou ao acórdão da Relação de Coimbra de 17.1.95, M. Henrique Mesquita sustentou que tal tipo de acção não cabia no elenco das acções que a lei sujeita a registo (v. RLJ n.º 3857, págs. 253 e segs.). Tal entendimento foi adoptado pela Direcção-Geral dos Registos e do Notariado e, em consequência, os conservadores do Registo Predial, na sua generalidade, passaram a recusar o registo dessas acções – com claros efeitos negativos sobre a oponibilidade das sentenças nelas proferidas aos titulares de registos posteriores ao da transmissão impugnada. Algumas decisões dos conservadores de recusarem o registo das impugnações paulianas foram judicialmente atacadas e houve várias sentenças no sentido da sua sujeição a registo (v., por exemplo, o acórdão do STJ de 28.6.01 e o acórdão da Relação de Coimbra de 28.2.02). O Tribunal Constitucional considerou que a interpretação segundo a qual a impugnação pauliana não estava sujeita a registo não era inconstitucional (Acórdão 273/04).

34 V. Ferreira de Almeida, Publicidade, págs. 131 e segs., e Stéphane Piedelièvre, págs. 91 e segs.

35 Como também já referimos, no mesmo sentido, o art. 54, n.º 2, do Código do Notariado determina que os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles não podem, em geral, ser lavrados sem que se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio em nome de quem o onera.

36 Sobre a natureza e o regime jurídicos da justificação, em especial da justificação notarial, v. Isabel Pereira Mendes, Estudos, cit., págs. 101 e segs., e Código, cit., págs. 345 e segs., e A. M. Borges Araújo, Prática Notarial, 3.ª ed., Coimbra, Almedina, 2001, págs. 333 e segs. Na Jurisprudência, v. os acórdãos da Relação de Coimbra de 14.4.93, 13.4.99 e 27.6.00.

37 A essas duas modalidades há também que acrescentar uma terceira, conhecida como «justificação administrativa» – por não ser nem notarial nem judicial. Foi criada pelo art. 3.º do Dec.-Lei 34 565, de 2 de Maio de 1945, como meio para o Estado justificar direitos sobre prédios, mas hoje pode entender-se que também abrange o procedimento destinado a servir de base aos registos relativos aos prédios resultantes de operações de emparcelamento (nos termos da legislação referida supra, no n.º 2.1.3.8.).

38 Acerca desta regra, v. o já referido acórdão da Relação de Coimbra de 13.4.99.

39 O mesmo diploma, pelas alterações que fez ao art. 1295, n.º 2, e ao art. 118 do CR Predial, criou a possibilidade de registo da (mera) posse por meio do novo processo – quando anteriormente a posse só era registável em vista de sentença.

40 N.º 5.2.10.

41 Como exemplo, v. o acórdão da Relação de Coimbra de 5.6.01 e o acórdão do STJ de 12.2.04. Para uma tentativa de restrição do sentido do art. 119 do CR Predial, v. Mónica Jardim, «Efeitos Decorrentes do Registo da Penhora Convertido em Definitivo nos Termos do art. 119.º do Código do Registo Predial» in Cadernos de Direito Privado, n.º 9, Janeiro/Março de 2005, págs. 26 e segs.

42 Passe a impropriedade da expressão, pois o que se regista são factos.

43 Excepção a esta regra é o caso das inscrições hipotecárias da mesma data, cujo valor é paritário, já que a lei diz que concorrem entre si na proporção dos respectivos créditos (art. 6.º, n.º 2, do CR Predial).

44 O art. 75, n.º 1, do CR Predial manda lavrar os registos pela ordem de anotação no Diário, ou seja, pela ordem de entrega das requisições (art. 60, n.º 1, do CR Predial). No entanto, a violação de tal regra não parece ter efeitos externos.

45 V. infra, n.º 2.1.3.11.6.

46 Frise-se a diferença entre esta situação e a de promessa de aquisição – que só está sujeita a registo (e definitivo) quando seja dotada de eficácia real. Nos seus acórdãos de 30.11.00 e 31.5.01 (proferidos na mesma acção), a Relação de Lisboa e o STJ julgaram um caso em que as duas situações foram confundidas.

47 V. Oliveira Ascensão, Direito Civil Reais, págs. 386 e segs.

48 V. o acórdão do STJ de 25.6.02, que decidiu no sentido da impossibilidade de o registo provisório ter efeitos substantivos, ou seja, negando que um acto transmissivo ou constitutivo possa produzir efeitos por referência a momento anterior ao da sua prática...

49 O registo da mera posse é instrumental da usucapião, na medida em que os prazos desta são mais curtos quando há registo da posse (arts. 1295 e 1296). Como já assinalámos, o registo da (mera) posse só é possível por meio do processo de justificação (art. 1295, n.º 2). Acrescente-se que o registo da (mera) posse não é de ocorrência frequente.

50 Sobre a usucapião e as servidões, v. adiante, respectivamente, n.os 5.2.10. e 2.5.

51 Na Jurisprudência, v., por exemplo, o acórdão da Relação de Évora de 22.10.98 e o acórdão da Relação do Porto de 9.3.00.

52 As matérias que os arts. 42 e 41-C remetem para portaria são objecto da Portaria 621/2008, de 18 de Julho (que regula também a publicação de notificações editais e decisões em sítio da Internet, no âmbito dos processos de justificação e de rectificação).

53 Que implica a transmissão dos créditos em causa – sujeita a registo por força do art. 2.º, n.º 1, alínea i), do CRPredial (sendo de sublinhar que o art. 7.º do Dec.-Lei 453/99, de 5 de Novembro – entretanto objecto de alterações pelo Dec.-Lei 82/2002, de 5 de Abril, e pelo Dec.-Lei 211-A/2008, de 3 de Novembro -, prevê, desde a sua versão primitiva, que o contrato de cessão de créditos para titularização possa ser celebrado por documento particular, com mero reconhecimento presencial de assinaturas, mesmo que tenha por objecto créditos hipotecários, sendo esse contrato o título necessário e suficiente para o averbamento no registo predial de transmissão de créditos).

54 Os despachos de efectuação de registo definitivo e alguns de registo provisório por natureza não são notificados aos interessados – que, assim, têm de diligenciar junto da Conservatória para saber o resultado dos seus pedidos. Os despachos de recusa, de provisoriedade por dúvidas e alguns de provisoriedade por natureza são notificados aos interessados (art. 71 do CR Predial). Sobre tal regime é de ver o acórdão do Tribunal Constitucional 145/2001.

55 Também na medida em que essa constituição ou transmissão pode ser um processo que se inicia com um facto (v. g., um contrato) e termina com o registo. Ou seja, este tipo de efeito pode não consistir em o direito derivar apenas do registo.

56 V. Orlando de Carvalho, pág. 219, nota 6, Heinrich Ewald Hörster, «Anotação» (ao acórdão do STJ de 4.3.82), in Revista de Direito e Economia, ano VIII, n.º 1, pág. 119, Penha Gonçalves, pág. 126, e António Quirino Duarte Soares, «O Conceito de Terceiros para Efeitos de Registo Predial» in Cadernos de Direito Privado, n.º 9, Janeiro/Março de 2005, págs. 3 e segs. Na Jurisprudência, v., por exemplo, o acórdão da Relação de Évora de 16.3.00.

57 Alguns autores, porém, negam natureza constitutiva ao registo da hipoteca. É o que sucede com Oliveira Ascensão, que em certo passo das suas Lições põe em causa essa natureza – embora noutro passo a admita (Direito Civil Reais, págs. 357, 358 e 545). Já Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª ed., Coimbra, Almedina, 1997, pág. 557) afirma claramente que nas hipotecas judiciais e voluntárias o registo é mero requisito de eficácia (quer em relação a terceiros, quer para as próprias partes). Maria Isabel Helbing Menéres Campos escreve: «[...] a falta de registo da hipoteca gera uma ininvocabilidade absoluta, pois o negócio, embora válido, não produz quaisquer dos efeitos a que tende, ou seja, nem sequer as próprias partes podem valer-se da sua existência» (Da Hipoteca, Caracterização, Constituição e Efeitos, Coimbra, Almedina, 2003, pág. 188).

58 V. infra, n.º 3.2.3.

59 V. supra, n.º 2.1.2.4.

60 Sobre isto, v. Orlando de Carvalho, págs. 268 e segs.

61 V. supra, n.º 2.1.2.4.

62 V. António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, tomo I, Coimbra, Livraria Almedina, 1999, pág. 263, texto e nota 505.

63 As excepções estão no n.º 2 do mesmo artigo.

64 V., paradigmaticamente, Guilherme Moreira, Instituições do Direito Civil Português, vol. II, Das Obrigações, 2.ª ed., Coimbra, Coimbra Editora, 1925, pág. 465. Para análise da evolução do conceito de terceiros em causa, v. Paulo Videira Henriques, «Terceiros para Efeitos do Artigo 5.º do Código do Registo Predial», in Boletim da FDUC, volume comemorativo, Coimbra, 2003, págs. 389 e segs.

65 Sublinhe-se que a discussão do conceito de terceiros, para efeitos de registo predial, não é uma particularidade portuguesa. Para um panorama de tal discussão em França e em Espanha, respectivamente, v., por exemplo, Stéphane Piedelièvre, ob. cit., págs. 246 e segs., e Rosario Valpuesta Fernández, ob. cit., págs. 1511 e segs.

66 Sendo tacitamente entendido que a lei quer dizer «só aqueles».

67 V. os acórdãos do STJ de 13.2.96 e de 7.7.99 e o acórdão da Relação de Coimbra de 19.6.01. No primeiro decidiu-se que, entre o direito do adquirente em acção executiva e o direito do terceiro que adquiriu antes mas não registou a aquisição, prevalece o deste; nos outros dois decidiu-se que prevalece o do adquirente em acção executiva.

68 V. Oliveira Ascensão, Efeitos, págs. 26 e segs., e Direito Civil Reais, págs. 362 e segs., Menezes Cordeiro, Direitos Reais, págs. 282 e 283, e Direitos Reais Sumários, pág. 94, Carvalho Fernandes, Lições, 6.ª ed., págs. 136 e segs., e José Alberto González, Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário, págs. 453 e segs.

69 Para desenvolvimentos, v. Menezes Cordeiro, Direitos Reais Sumários, págs. 85 e segs.

70 V. supra, n.º 2.1.3.11.4.

71 Teoria Geral da Relação Jurídica II, cit., pág. 19 (itálicos nossos).

72 V. «Terceiros para Efeitos de Registo», in Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, vol. LXX, págs. 97 e segs.

73 V. Publicidade e Teoria dos Registos, cit., pág. 268.

74 V. Direito Civil Reais, págs. 374 a 376.

75 Estudos, págs. 157 e segs., maxime pág. 163.

76 V. o n.º 3 da «Anotação» ao acórdão do STJ de 3.6.92, in RLJ, n.os 3837 e 3838. Na verdade, estes Autores, embora sustentassem que o conceito de terceiros, para efeitos de registo predial, só abrangia aquisições feitas a um mesmo sujeito, consideravam que havia uma tal aquisição não apenas na transmissão voluntária mas também na transmissão forçada, nomeadamente na resultante de acto judicial. Daqui que, como veremos infra, no respeitante à situação socialmente mais relevante (conflito entre os direitos de um adquirente que não registou e os de um credor do transmitente a esse adquirente que penhorou o imóvel transmitido) tivessem uma posição convergente com a de quem não interpretava restritivamente o conceito de terceiros.

77 No acórdão do Tribunal Constitucional 215/2000, foi discutida a conformidade com a Constituição de tal entendimento – tendo sido concluído que o mesmo em nada a contrariava.

78 Em comentário a esta decisão, v. Miguel Teixeira de Sousa, Sobre o Conceito de Terceiros para Efeitos de Registo, e Paula Costa e Silva, Exequente e Terceiro Adquirente de Bens Nomeados à Penhora, ambos na ROA, ano 59, I, Janeiro de 1999.

79 Sobre este problema, v. Antunes Varela e M. Henrique Mesquita, «Anotação» ao acórdão do STJ de 3.6.92, in RLJ, n.º 3838, págs. 19 e segs.

80 Tese essa que tem vários apoiantes na Doutrina (v., por exemplo, Carvalho Fernandes, Lições, 6.ª ed., págs. 140 e segs.) e que foi acolhida no Acórdão-Assento do STJ 3/99 (mas não aproveitada pelo Dec.-Lei 533/99, de 11 de Dezembro).

81 Sobre isto v. Paulo Videira Henriques, Terceiros, cit., págs. 441 e segs.

82 Na Jurisprudência, v., exemplarmente, o acórdão da Relação de Coimbra de 6.12.05. Na Doutrina, v. António Quirino Duarte Soares, «O Conceito de Terceiros para Efeitos do Registo Predial», cit.

83 Além do que já citámos e das lições de Teoria Geral de Direito Civil, v., por recentes, Gabriel António Órfão Gonçalves, Aquisição Tabular, Lisboa, AAFDL, 2004, págs. 21 e segs., Heinrich Ewald Hörster, «Nulidade do Negócio e Terceiro de Boa Fé», in CJ-STJ, ano XII, tomo III, 2004, págs. 13 e segs., mormente 14, 15, 20 e 21, Luís M. Couto Gonçalves, «A Aplicação do Artigo 291.º, n.º 2, do Código Civil a Terceiro para Efeitos de Registo», in Cadernos de Direito Privado, n.º 9, Janeiro/Março 2005, págs. 48 e segs., e Raul Guichard, «Um “Caso Exemplar” ou Um “Exemplo Casual», in Direito e Justiça, vol. XIX, tomo I, 2005, págs. 39 e segs.

84 Direito Civil Reais, pág. 372.

85  Direito Civil Reais, pág. 378.

86 Sobre esta questão, v. Manuel Amorós Guardiola, La Teoria de la Publicidad Registral y Su Evolución, cit., maxime págs. 150 e 151, Manuel Peña Bernaldo de Quirós, cit., tomo II, págs. 433 e segs., e, entre nós, J. Dias Marques, Direitos Reais, págs. 310 e segs., Rocheta Gomes, Registo, cit., págs. 175 e segs. José Alberto González, Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário, págs. 369 e segs., e J. A. Mouteira Guerreiro, «O Estatuto do Conservador», in Scientia Iuridica, tomo LI, n.º 292, Janeiro/Abril 2002, págs. 123 e segs.


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