Trabalho de Estudos Interdisciplinares Ponto 4: Diga quais os actos referidos no número anterior



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Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa

Trabalho de Estudos Interdisciplinares

Ponto 4: Diga quais os actos referidos no número anterior (empréstimo bancário, hipoteca a favor do banco, venda ao banco e locação financeira imobiliária) que estão sujeitos a registo predial, a quem compete promover o mesmo, bem como por que forma e em que prazo deve fazer.

Trabalho elaborado por:

Ana Arsénio, nº 1113

Selma Bettencourt, nº 1133

1. Registo Predial: Generalidades

O Registo Predial pode ser caracterizado com recurso ao artigo 1º do CR Predial, que nos diz que este assegura a publicidade da situação jurídica dos prédios (e não de todas as coisas imóveis abrangidas pela enumeração do artigo 204º do CC) promovendo a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Recentemente, o Dec.-Lei 116/2008 de 4 de Julho de 2008 veio introduzir “medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de actos e procedimento no âmbito do registo predial”. Medidas estas que tiveram repercussões em aspectos fundamentais deste instituto.

2. Princípios orgânicos do sistema português:

O instituto do Registo Predial, no ordenamento português, rege-se por vários princípios orgânicos, os quais estão relacionados com o seu funcionamento e organização.



A) Carácter estadual: O Registo Predial é levado a cabo pelo Estado, nomeadamente, pelas “Conservatórias do Registo Predial”.

B) Base Real: O registo é organizado em função dos prédios. Segundo artigo 23º do CR Predial, os ficheiros-base das Conservatórias do Registo Predial são descrições dos prédios, organizados por freguesias. Existindo por cada prédio uma ficha, esta por sua vez, contem a descrição física, económica e fiscal do mesmo: artigo 79º do CR Predial.

C) Descentralização: Antes das alterações introduzidas pelo Dec-Lei 116/2008, era na conservatória, localizada na sede de cada concelho, que tinham de ser requeridos e efectuados os actos de registo dos prédios cuja área de localização correspondesse à mesma. As certidões dos factos registados também tinham de ser requisitados na mesma conservatória. Como o novo artigo 6º – A do Dec.-Lei 519-F2/79, de 29 de Dezembro, introduzido pelo artigo 18º do Dec.-Lei 116/2008, o princípio da descentralização foi fortemente restringido, dispondo que “os actos de registo predial podem ser efectuados e os respectivos meios de prova obtidos em qualquer serviço do registo predial, independentemente da sua localização geográfica”.

3. Princípios funcionais

Vários são os princípios funcionais que regem o instituto do registo predial, os quais passamos a enunciar: princípio da obrigatoriedade, oficiosidade, legalidade, tipicidade, trato sucessivo e prioridade. Contudo, só os dois primeiros princípios nos merecerão desenvolvimento, pois só estes resultaram do Dec.-Lei 116/2008.



A) Princípio da obrigatoriedade:

Anteriormente, os registos podiam ser qualificados como não obrigatórios ou facultativos, na medida em que não existia qualquer sanção quando o mesmo não era efectuado. No entanto, esta não obrigatoriedade não podia ser encarada em termos restritivos, pois a sua não realização podia conduzir à recusa de uma vantagem ou à submissão de uma possível desvantagem. Assim, de acordo com o anterior Código do Registro Predial era mais preciso afirmar que a promoção do registo correspondia a um ónus ou a uma obrigatoriedade indirecta e não a uma faculdade.

Contudo, o Dec.-Lei 116/2008 veio alterar profundamente esta posição, uma vez que foram abolidos os registos facultativos, passando a prevalecer a obrigatoriedade do registo. Sendo assim, é afastada a natureza de ónus e admitida a natureza de dever do registo predial.

Ainda neste âmbito, é necessário fazer algumas considerações ao princípio da obrigatoriedade, agora introduzido. Mais concretamente, a “obrigatoriedade do registo” apenas abrange os factos listados no CR Predial, ou melhor, a obrigatoriedade só abrange os factos elencados no mesmo diploma e não uma universalidade ilimitada.



B) Princípio da oficiosidade:

Como estava definido no artigo 41º do CR Predial, o “registo deve ser pedido pelos interessados salvo os casos previstos na lei”. Deste preceito decorria que o requerimento do registo estava à disposição dos interessados, que pediam apenas os registos que lhe convinham.

As pessoas com legitimidade registral, para efeitos da anterior redacção do artigo 36ºdo CR Predial, são as seguintes:

1 – Sujeitos activos ou sujeitos passivos da correspondente relação jurídica;

2 – Todos quanto na sua feitura tenham interesse: a quem é conferida legitimidade para requerer certo registo também é reconhecida legitimidade para requerer aqueles de que ele dependa.

Com o Dec.-Lei 116/2008 o princípio da instância foi afastado, passando o registo predial a ser dominado pelo princípio da obrigatoriedade, como anteriormente já foi esclarecido, e pelo princípio da oficiosidade (nova redacção do nº1 do artigo 8º do CR Predial e novos artigos 8-A a 8-B do mesmo diploma).

No que respeita ao princípio da oficiosidade é necessário frisar que “os destinatários primaciais da obrigação de promover o registo não são os sujeitos dos factos relevantes, mas sim as entidades que lhe dão forma”, apesar do artigo 41º do CR Predial ter sido pouco modificado e a sua epígrafe se ter mantido (“Princípio da Instância”).

As entidades que devem promover o registo, dos factos obrigatoriamente a eles sujeitos, são aquelas que figuram para feitos do artigo 8º-B do CR Predial.

O nº 2 do mesmo preceito esclarece que no caso de existem duas entidades com legitimidade para promover o registo, deve fazê-lo aquela que figure primeiro na lista que essas alíneas constituem.

No que respeita a acções judiciais e a factos ocorridos no seu âmbito, o nº 3 do artigo 8º-B do CR Predial esclarece quem está obrigado a promover o registo.

Apesar da atribuição de legitimidade de promoção do registo a novas entidades que não os sujeitos dos factos submetidos a registo, mantém-se a legitimidade dos sujeitos que anteriormente a tinham. Facto este que resulta do artigo 36º do CR Predial e do artigo 8º-B, nº 5 do mesmo diploma, “que determina que a obrigação de pedir o registo cessa no caso de ele se mostrar promovido por qualquer outra entidade que tenha legitimidade para o efeito”.

4. Processo de Registo:

Antes de enunciar o processo registral propriamente dito, é necessário fazer duas notas.

A primeira está relacionada com o facto de a iniciativa registral estar dependente da iniciativa oficiosa das entidades com competência para tal. Não obstante, a possibilidade de os interessados também o poderem fazer.

A segunda prende-se com a necessidade das inscrições serem feitas por referência às descrições dos prédios.

No que diz respeito ao processo, propriamente dito:

O primeiro passo é o pedido de registo por uma entidade com legitimidade para o fazer. Aquilo que a lei chama “Apresentação”. Sendo este pedido feito em impresso de modelo oficiosamente aprovado e é instruído com os documentos comprovativos dos factos que se pretende levar a registo.

Os modos de requisição dos registos, com o Dec.-Lei 116/2008, foram alargados: para além da apresentação pessoal e pelo correio, os registos passam a poder ser apresentados por via electrónica, por telecópia e por “via Imediata”. Estes modos de pedido são regulados no artigo 41º a 42º-A do CR Predial e pela Portaria 621/2008, de 18 de Julho.

A etapa seguinte corresponde ao momento em que o pedido entra na Conservatória do Registo Predial.

Finalmente, o pedido é apresentado a um “conservador” que emitirá um juízo sobre o mesmo, a “qualificação”. Este juízo pode conduzir à efectuação do registo ou à sua recusa.

5. Prazos no Registo Predial

“O Dec.-Lei 116/2008 alterou profundamente as regras do CR Predial em matéria de prazos”.



A regra geral é de que se deve requerer o registo em “30 dias a contar da data em que tiverem sido titulados os factos ou a data do pagamento das obrigações fiscais quando esta deva ocorrer depois da titulação”, nº1 do novo artigo 8º-C do CR Predial.

Regra esta que tem um carácter meramente subsidiário, isto porque, existem regras especificas que consagram situações específicas, nomeadamente as regras patentes no nº 2 ao nº 6 do mesmo preceito.

Relativamente aos prazos para a efectuação do registo, da anterior redacção do artigo 75º, nº 1 do CR Predial, decorria um prazo de 15 dias. Com o Dec.-Lei 116/2008 este prazo encurtou para 10 dias e fixou um dia para que os registos urgentes sejam efectuados (nova redacção do nº3 do artigo 75º do CR Predial).

6. Sanções do incumprimento da obrigação do registo

As entidades que estão obrigadas a promover o registo, com excepção do Ministério Público, nos prazos supra descritos, quando não o fizerem, “devem entregar o emolumento em dobro”, nos termos do artigo 8º-D do CR Predial.

Mais se acrescenta que, no entendimento do Sr. Prof. Pinto Duarte, quando o incumprimento cause prejuízos, nomeadamente por força das regras sobre oponibilidade dos factos sujeitos a registo, o incumpridor deve responder civilmente por esses prejuízos.

7. Aplicação Prática:

7.1. Empréstimo Bancário:

O empréstimo é “o contrato pelo qual uma das partes põe à disposição da outra uma coisa, para que a use e a restitua. O empréstimo pode ter por objecto coisas fungíveis (empréstimo para consumo), chama-se mútuo, patente no artigo 1142º do Código Civil; e o empréstimo de coisas infungíveis (empréstimo para uso) tem a designação de comodato, artigo 1129º do Código Civil”.

Na presente situação estamos perante um contrato de mútuo, uma vez que o mutuante, o Banco B, S.A., empresta ao mutuário, à Sociedade A, S.A., uma quantia em dinheiro, ficando a segunda obrigada a uma prestação do mesmo género e qualidade, nos termos do art. 1142.º CC.

No que respeita à forma do mútuo, o artigo 1143º do Código Civil esclarece que, salvo o disposto em lei especial, quando o seu valor é superior a (euro) 25 000 este só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado e quando o valor é superior a (euro) 2500 está patente a necessidade de documento assinado pelo mutuário.

No entanto, o mútuo não consta do elenco dos factos sujeitos a registo, patentes no art. 2.º CR Predial, pelo que não está sujeito a registo.

7.2. Hipoteca:

A hipoteca é um direito real de garantia, mais concretamente é o direito de um credor ser pago, com preferência sobre os credores comuns, pelo valor de coisa determinada, como, aliás, esclarece o nº 1 do art. 686.º do CC.

Esta só pode incidir sobre coisas móveis ou imóveis sujeitas a registo (art. 686.º ao 689.º CC), não conferindo posse ao credor e na generalidade nasce de negócios jurídicos.

Como modalidades da hipoteca, podemos enunciar as seguintes:



Hipotecas legais são as que estão enumeradas na lei (art. 704º do CC).

Hipotecas judiciais, têm a sua fonte na lei, mas não resultam de sentenças, o que resulta da sentença é o título constitutivo de hipoteca (art. 710º do CC).

Hipotecas voluntárias surgem de um negócio jurídico, o qual pode ser um negócio jurídico unilateral ou um contrato (art. 712ºdo CC).

Face ao exposto, estamos perante uma hipoteca voluntária, pois esta nasceu de um contrato entre a sociedade A, S.A. e o Banco B, S.A., com o intuito de garantir um financiamento concedido à primeira.

A hipoteca é um facto que está sujeito a registo por força do art. 2.º, n.º1, al. h) do CR Predial e do artigo 687º do CC.

Não existe qualquer entrave à constituição da hipoteca, pois esta incide sobre um imóvel, mais concretamente, o imóvel X. Desta forma, a presente situação está “em sintonia” com o art. 688.º, n.º1, al. a) CC, que nos diz que, “só podem ser hipotecados os prédios rústicos e urbanos”.

Sendo uma hipoteca voluntária, a sua forma obedece ao art. 714.º CC, ou seja, “o acto de constituição da hipoteca voluntária, quando recaia sobre bens imóveis, deve constar de escritura pública, de testamento ou de documento particular autenticado”.

Quem deve promover o Registo Predial?

Como a hipoteca está sujeita a escritura pública ou a documento particular autenticado são as entidades responsáveis por estes actos que devem promover o registo, para efeitos do art. 8.º-B, n.º1, al. b) CR Predial.



Prazo para a promoção do Registo Predial?

Relativamente ao prazo, que as entidades supra enunciadas têm para promover o registo, é de 10 dias a contar da titulação dos factos, por aplicação do art. 8.º-C, n.º6 CR Predial, que nos diz que “o registo deve ser promovido no prazo de 10 dias a contar da data da titulação dos factos” pelas “entidades que celebrem a escritura pública, autentiquem os documentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas” (al. b) do n.º1, art. 8.º-B CR Predial).



7.3. Contrato de compra e venda:

Do ponto de vista sociológico, o contrato é o principal meio de transmissão “inter vivos” do direito de propriedade. Não obstante, a ligação entre contrato e transmissão “inter vivos” de propriedade existem três paradigmas de relação:

1) Sistema de título, a transmissão da propriedade dá-se por mero efeito do contrato que serve de base à operação económica em causa;

2) Sistema de modo, a transmissão da propriedade resulta de um acto autónomo do contrato (negócio real abstracto, autónomo do contrato obrigacional);

3) Sistema de título e modo, conjuga os sistemas anteriores: contrato e o acto autónomo a esse contrato.

O acto autónomo referido, no que respeita a bens móveis, é a entrega da coisa; no que respeita a bens imóveis é a inscrição no registo.

No Direito Português, a regra geral é o sistema de título por aplicação dos artigos. 408, n.º1 e 1317º alínea a) do CC, que revelam, respectivamente, o seguinte: “A constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvas as excepções previstas na lei” e “O momento da aquisição do direito de propriedade é, no caso de contrato, o designado nos artigos 408.º e 409.º.

Não obstante esta regra há excepções resultantes do artigo 408.º, n.º1, parte final (“salvas as excepções previstas na lei”), sendo referidas no seu nº 2.

Para além das referidas excepções, a autonomia privada que as partes são detentoras, num contrato, possibilita que estas estipulem que a transmissão da propriedade não se dá só por mero efeito do contrato mas que seja necessário um acto autónomo, como por exemplo, o registo.

Na hipótese em análise existe um contrato de compra e venda do imóvel X entre a Sociedade A, S.A. e o Banco B, S.A..

O contrato de compra e venda está sujeito ao registo nos termos do art. 2.º, n.º1, al. a) CR Predial.

A forma que o referido contrato deve obedecer é a que está consagrada no artigo 875º do CC, “sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado”.



Quem deve promover o Registo Predial?

À semelhança da hipoteca, são as entidades responsáveis pela celebração da escritura pública ou com legitimidade para autenticarem documento particular as responsáveis pela promoção do registo, por força do Artigo. 8.º-B, n.º1, al. b) CR Predial.



Prazo para a promoção do Registo Predial?

No que diz respeito ao prazo, as entidades com legitimidade para promover o registo dispõe de 10 dias para o fazer, por aplicação do artigo 8º-C do CR Predial.



7.4. Locação financeira

O conceito de locação financeira é revelado pelo artigo 1º do Dec.-Lei 149/95, de 24 de Junho, sendo o mesmo “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”.

À semelhança da hipoteca e da compra e venda, a locação financeira está igualmente sujeita a registo, por aplicação do artigo 2.º, n.º1, al. l) CR Predial, tal como por força do art. 3.º, n.º 5 do Decreto-Lei n.º 149/95 (“A locação financeira de bens imóveis ou de móveis sujeitos a registo fica sujeita a inscrição no serviço de registo competente”).

No mesmo art. 3.º do Decreto-Lei, a lei determina a forma dos contratos de locação financeira. Assim, de acordo com este, a locação financeira de coisas imóveis pode ser celebrada por documento particular, sendo as assinaturas das partes presencialmente reconhecidas, “salvo se efectuadas na presença de funcionário dos serviços do registo, aquando da apresentação do pedido do registo” (n.º 2 do mesmo artigo e do mesmo diploma).



Quem deve promover o Registo Predial?

Assim, quando as assinaturas são presencialmente reconhecidas, as entidades com legitimidade para o efeito são os sujeitos responsáveis pela promoção do registo, isto consta do artigo. 8.º-B, n.º1, al. b) do CR Predial.



Prazo para a promoção do Registo Predial?

Em relação ao prazo, aplica-se o art. 8.º-C, n.º6 CR Predial, em que o prazo para promover o registo é de 10 dias. Ou melhor, as entidades com competência para reconhecer assinaturas apostas em documento particular, quando o façam têm um prazo de 10 dias, para promover o registo, a contar da data da titulação dos factos.



8. Formas de pedido do registo predial

Quanto às formas de pedido do registo predial não há qualquer distinção a fazer entre os vários institutos analisados, ou seja, a entidade que promover o registo poder-se-á socorrer de qualquer uma das modalidades enunciadas de seguida, exceptuando o pedido de registo por telecópia, que caberá apenas aos “advogados, câmaras de comércio e indústria, notários e solicitadores”.

Como já anteriormente se alertou, os modos de requisição do registo foram alargados pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, para além da apresentação pessoal e pelo correio passou a existir a apresentação por via electrónica, por telecópia e por “via imediata”.

Alteração esta que está patente no art. 41.º-B ao 41.º-E CR Predial.

Não esquecendo, porém, que o pedido do registo é regulamentado pelo CR Predial e por Portaria do Membro do Governo responsável pela área da justiça, mais concretamente, Portaria n.º621/2008 de 18 de Julho.

Passamos a uma breve descrição das formas de pedido do Registo Predial.

O pedido por via telecópia está consagrado no artigo. 41.º-C CR Predial e no artigo. 6º da referida Portaria, estando este reservado a “advogados, câmaras de comércio e indústria, notários e solicitadores”. O mesmo já não acontece com a apresentação por via electrónica, que está ao alcance de um leque mais vasto de entidades.

Os pedidos de registo por via telecópia devem ser efectuados pela forma escrita de acordo com os modelos aprovados por despacho do presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P..

Os elementos que devem constar no pedido do registo, para efeitos do art.3.º da Portaria, são:

A indicação do apresentante;

A indicação dos factos e prédios a que respeita;

A indicação do pedido;

A indicação dos documentos entregues.

A identificação do apresentante deve obedecer ao disposto nos nºs 1 a 4 do art. 4.º da Portaria, que passamos a citar:



Artigo 4º da Portaria 621/2008

“1- A identificação do apresentante é feita pelo nome, residência habitual ou domicílio profissional e do cargo, quando o pedido seja efectuado por entidades públicas.

2- A identificação do apresentante é confirmada através:

a) Do número de identificação civil ou carta de condução nacional;

b) Do número e da entidade emitente de passaporte nacional;

c) Do número e da entidade emitente de documentos de identificação civil, de passaporte ou de carta de condução emitidos por autoridade estrangeira competente; ou

d) Por comparação com a assinatura que conste de documento autêntico ou autenticado que instrua o pedido.

3 — Quando o apresentante for advogado ou solicitador, a identificação é confirmada pela indicação do número da respectiva cédula profissional.

4 — Quando o registo for apresentado por câmara de comércio e indústria, é suficiente a indicação da qualidade dessa entidade, cabendo aos serviços de registo verificar o reconhecimento legal dessa qualidade”).

A regulação da indicação dos factos, dos prédios e dos documentos entregues está patente no artigo 5º da mesma Portaria, que mais uma vez passamos a citar:



Artigo 5º da Portaria 621/2008

“1- Os factos de registo não oficioso são indicados, com referência aos respectivos prédios, pela ordem resultante da sua dependência ou, sendo independentes, segundo a sua antiguidade.

2- A indicação dos prédios faz -se pelo número da descrição, freguesia e concelho ou, quando não descritos, pelo número da inscrição matricial, natureza, freguesia e concelho a que pertence.

3- A indicação das parcelas a desanexar faz -se pelo número da descrição predial e da freguesia e concelho a que pertence o prédio do qual se pretende desanexar uma ou várias parcelas.

4- A identificação pelo interessado dos documentos entregues no pedido de registo só é exigível nos casos em que o pedido se efectue por via postal, imediata ou por telecópia.

5- Os documentos entregues nos termos do número anterior são identificados por referência à sua natureza e data”.

As entidades, com legitimidade para se socorrem desde tipo de pedido, devem, também, indicar que os documentos transmitidos estão em conformidade com os originais, devendo o mesmo ser devidamente carimbado e assinado (nº2 e nº3 do artigo 6º da Portaria). A acompanhar o pedido e os documentos deve estar o comprovativo do pagamento das quantias devidas pelo registo (nº4 do mesmo artigo). Quando o pedido do registo e os documentos forem recebidos pelo funcionário do serviço de registo, este deve arquivá-los em suporte electrónico não esquecendo, porém, que as entidades que promovem o registo também devem arquivar os originais do requerimento e dos documentos transmitidos (nº 5 e nº6 do mesmo artigo).

Os Pedido por Via Postal e por Via Imediata, estão regulados no artigo 2º da Portaria e nos artigos 41º-D e 41º-E dos CR Predial, respectivamente e devem obedecer à forma escrita de acordo com modelos aprovados por despacho do Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P.. Não esquecendo, porém, que os elementos do pedido do registo estão patentes no art. 3.º da Portaria e que também aqui devem ser respeitados aos artigos 4ª e 5º, supra descritos.

Quanto ao pedido de registo por via imediata deve ser apresentado mediante depósito imediato, em envelope, em caixa própria existente no serviço de registo. Esta modalidade de apresentação do pedido do registo e dos documentos ocorre em moldes análogos aos da apresentação pelo correio (nº 5 da Portaria nº621/2008).

O pedido de registo pode ser feito presencialmente, em serviço de registo por pessoa com legitimidade para o efeito. No que respeita à forma, esta pode ser verbal. No entanto, esta modalidade não dispensa a apresentação das declarações para registo, nos termos do art. 45.º CR Predial, sempre que as mesmas se mostrem fundamentais (artigo 9º da portaria 621/200).

Artigo 45º do Código do Registo Predial

“Salvo disposição em contrário, as declarações para registo, principais ou complementares, devem ser assinadas e datadas e conter a indicação do número, data e entidade emitente do documento de identificação civil ou documento de identificação equivalente do signatário”.

Finalmente, o artigo 2º, nº6 da Portaria 621/2008 vem esclarecer que, por cada pedido de registo, excepto no pedido por via electrónica, é emitido um comprovativo de apresentação nos termos do art. 64.º CR Predial, do qual deve constar a “identificação do apresentante, o número de ordem e a data daquela, o facto, os documentos e as quantias entregues, bem como o pedido de urgência, se for caso disso”.

O nº7 do mesmo artigo acrescenta que, este comprovativo deve ser assinado sempre que não revista a forma escrita pelo funcionário e pelo apresentante, e deve ser arquivado de forma electrónica e devolvida ao interessado, nos termos do art. 26.º CR Predial.



Bibliografia

- Duarte, Rui Pinto – Escritos sobre Leasing e Factoring, Principia, 2001.

- Duarte, Rui Pinto – Curso de Direitos Reais, Principia, 2007.

- Duarte, Rui Pinto – A Reforma do Registo Predial de Julho de 2008, copiado, 2008.

- Fernandes, Luís A. Carvalho – Lições de Direitos Reais, Quid Juris, 2006.



-Martinez, Pedro Romano – Contratos, Almedina, 2001.

- Prata, Ana – Dicionário Jurídico, Almedina, 2006.


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