Universidade presbiteriana mackenzie débora haddad chedid a responsabilidade pelas contribuiçÕes condominiais no condomínio edilício



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UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE


DÉBORA HADDAD CHEDID


A RESPONSABILIDADE PELAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

São Paulo

2010
DÉBORA HADDAD CHEDID



São Paulo

2010
DÉBORA HADDAD CHEDID

A RESPONSABILIDADE PELAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO


Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Departamento de Pós-Graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito parcial para obtenção do título de Especialista em Direito Civil.




AGRADECIMENTOS

A Deus, por estar sempre ao meu lado e por ser a minha fonte de força e coragem.


Aos meus pais, minha fonte de inspiração, pessoas que mesmo sem saber os costumes e o idioma do nosso país, sempre me ajudaram, incentivaram e estiveram ao meu lado para eu ir muito além.
Aos meus irmãos, meus eternos parceiros.

À minha família, namorado e amigos, pelo apoio e incentivo.


A todos os integrantes da Ferreira Britto Advogados, pela confiança, incentivo e companheirismo. Pessoas que serei eternamente grata pelo meu constante aprendizado.
A todos os professores, pelos ensinamentos e dedicação.
Especialmente, à minha orientadora, Prof ª. Maria Ligia, pela paciência, apoio e dedicação, pessoa que muito admiro.

RESUMO

Aborda a evolução histórica, formação e administração do Condomínio Edilício com o escopo de demonstrar que efetivamente o condomínio tem a necessidade de receber as contribuições condominiais pontualmente. Apresenta quem é considerado condômino perante o condomínio e consequentemente responsável pelo pagamento. Analisa todas as divergências doutrinárias e jurisprudenciais, a respeito e traz as sanções que decorrem da inadimplência condominial, tais como, o protesto, a possibilidade de restrição de uso da área comum, a nova modalidade de multa e a ação de cobrança que acarreta a penhora do imóvel, mesmo sendo o único bem de família. Aborda também a possibilidade do condomínio adjudicar o imóvel objeto da cobrança. Conclui que os representantes dos condomínios devem ter a sensibilidade de punir aquele que não se importa que os demais moradores paguem por ele, diferenciando daquele que realmente enfrenta dificuldades financeiras e que se esforça ao máximo para pagar as cotas. No entanto, embora isso não seja um fundamento jurídico que possua o condão de mudar o rumo das ações de cobranças, na prática faz toda a diferença, colaborando com a melhora da morosidade do processo em virtude dos grandes números de acordos celebrados e principalmente, para o próprio orçamento do condomínio.


Palavras Chave: Condomínio edilício. Contribuições. Despesas. Cotas. Pagamento. Responsabilidade. Condômino. Proprietário. Inadimplemento. Sanções.

ABSTRACT

It approaches the historical evolution, constitution and administration of the joint ownership – building – to show that the building needs to receive the contributions on time. Displays who is considered a joint owner to the condominium and therefore responsible for payment analyze all differences of doctrine and jurisprudence, and brings the penalties of who don´t pay, such as the protest, the possibility of limiting the use of common area, the new mode of a fine and the charge in court that carries the attachment of property, even though the only one property for the family. It also discusses the possibility of awarding the property because of the not payment. It concludes that the representatives of the building should be sensible to punish who do not care what the other residents pay for it, differing from whose really have a huge financial problem, but do their best to pay the fees on time. However, although this is not a legal reason that has the power to change the course of the court process, in practice makes all the difference by collaborating with the improvement of the delay legal process and a large numbers of agreements and especially to the budget of the condominium


Keywords: Joint ownership. Building. Condominiums. Responsible. Fees. Payment. Penalties



SUMÁRIO


INTRODUÇÃO.................................................................................................09

1 O CONDOMÍNIO EDILÍCIO............................................................................10

1.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO CONDOMÍNIO HORIZONTAL NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO ...................................................10

1.2 NATUREZA JURÍDICA ..................................................................................13


2 A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO ......................................................16

2.1 A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ..............................................................16

2.2 O REGULAMENTO INTERNO .......................................................................19

2.3 A ASSEMBLÉIA GERAL ................................................................................19

3 AS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ........23

3.1 AS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS .................................23

3.2 O SEGURO ....................................................................................................26

3.3 O FUNDO DE RESERVA ...............................................................................27


4 A EXIGIBILIDADE DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ................................29
5 A RESPONSABILIDADE PELAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ...............................................................................31

5.1 RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO .......................................................31

5.1.1 Participação do Locatário na Assembléia Geral .......................................34

5.2 RESPONSABILIDADE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR .................35

5.3 RESPONSABILIDADE DO USUFRUTUÁRIO ...............................................37

5.4 RESPONSABILIDADE DO HERDEIRO OU DO LEGATÁRIO ......................39


6 A NATUREZA DAS DESPESAS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ..........41

6.1 RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS PAGAS PELO ALIENANTE ....................................................................................................41

6.2 A QUESTÃO DO BEM DE FAMÍLIA ..............................................................42
7 O CONDÔMINO INADIMPLENTE .................................................................45

7.1 SANÇÕES DO CONDÔMINO INADIMPLENTE ............................................45

7.1.1 O Protesto .....................................................................................................45

7.1.2 A Ação de Cobrança ....................................................................................47

7.1.3 A Restrição do Uso das Coisas Comuns ...................................................52

7.1.4 A Nova Modalidade de Multa .......................................................................52


8 CONCLUSÕES...............................................................................................55
BIBLIOGRAFIA ..............................................................................................58

INTRODUÇÃO
O objetivo do presente trabalho é o de analisar a responsabilidade pelas contribuições condominiais no Condomínio Edilício, ou seja, quem são efetivamente considerados condôminos e consequentemente responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais.
Com este propósito, primeiramente será abordado a formação e a administração do Condomínio Edilício, para posteriormente adentrar na responsabilidade pelo pagamento e por fim, nas sanções que decorrem da inadimplência.
O interesse pelo assunto emerge da relevância e de sua utilidade no dia a dia, principalmente por, aparentemente, ser uma questão de fácil solução e tratada como se assim fosse, contudo, verificar-se-á que são inúmeras as controvérsias e as dificuldades enfrentadas no cotidiano, fato que afasta a ordinariedade das questões aqui tratadas.
No Brasil o instituto do Condomínio Edilício é tratado no Código Civil de 2002, o que por si só traz questionamentos e divergências no tocante aos condomínios construídos sob égide de legislações pretéritas.
Desta forma, o intuito é traçar um panorama acerca das questões mais discutidas atualmente no universo jurídico, das quais carecem de previsão legal.

1 O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
1.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO CONDOMÍNIO HORIZONTAL NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

O condomínio horizontal, como era denominado o Condomínio Edilício antes do advento da Lei n. º 10.406 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil), não é considerado um fenômeno da era moderna por muitos doutrinadores, isso, de acordo com informações de que na Roma antiga já existia (ELIAS FILHO, 2006, p. 70).


O ilustre doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (2002, p. 62) relata que
Autores modernos, trabalhando sobre os textos, permitem discutir se no período clássico já se admitia a divisio por planos horizontais. Certo é, contudo, que no direito post justinianeu, as fontes bizantinas e o Livro Siro Romano de Direito são apontados como fontes que autorizam admitir a figura da propriedade horizontal no direito romano.
O Código de Napoleão, embora não tenha dado a devida importância ao assunto, regulamentou a propriedade horizontal em seu art. 6641.
João Batista Lopes (2008, p. 27) salienta que os poucos diplomas legais que passaram a se referir ao tema não cuidaram de regulá-lo convenientemente.

Segundo o citado doutrinador, a razão dessa lacuna é clara: “inexistiam na época causas sócio econômicas a exigirem tratamento legislativo mais minucioso, sobre o instituto do condomínio edilício” (LOPES, 2008, p. 27).


Deste modo, Caio Mario (2002, p. 65) afirma que
[...] Com o crescimento das aglomerações urbanas, com o desenvolvimento vertical das cidades, com o encarecimento das obras, a ponto de somente por exceção tornar-se possível a edificação de um arranha-céu em regime de propriedade exclusiva, houve necessidade de uma disciplina jurídica para o apropriamento das coisas dentro desse critério novo de comunhão.
Coube, então, ao direito contemporâneo nosso tudo fazer, em termos a bem dizer de novidade ou de criação original, porque se é certo, e acima bem o vimos que é, não ter sido estranho ao homem, no passado, o pensamento de aproveitar o imóvel urbano, e utilizá-lo em planos superpostos, certo é que o jurista do século XX não encontrou uma exposição dogmática da matéria nem uma experiência legislativa de que se pudesse valer.
Até mesmo o Código Civil de 1916 desprezou tal instituto, sendo regulado pelos usos, costumes e analogicamente pelo condomínio geral.
Posteriormente, surgiu em 25 de junho de 1.928 o Decreto n.º 5.481 que de forma tímida disciplinou a matéria, inclusive em seu artigo 9.º 2, dispôs sobre a divisão das contribuições condominiais (LOPES, 2008, p. 28).
Mencionado decreto foi alterado pelo Decreto n.º 5.234, de 08 de fevereiro de 1943 e ainda pela Lei n.º 285 de 05 de junho de 1948.
Finalmente em 1964, foi promulgada a Lei n.º 4.591, baseado no projeto elaborado por Cáio Mário da Silva Pereira.
Relata o citado autor que:
Em 1961, publiquei o livro Propriedade Horizontal. Desenvolvi a dogmática do instituto, focalizei a necessidade de se atentar para o fato de sua repercussão na economia popular, e de ser indispensável armar a Justiça de meios mais eficazes para decidir os pleitos e coibir os abusos. Aditei-lhe em anexo um projeto-de-lei neste sentido. Estudei a figura do “incorporador”, criação empírica do mundo dos negócios, elaborei sua configuração empresarial. Conclamei o jurista, e sobretudo o legislador, a tratar do assunto com a merecida atenção e a ouvir o apelo dos que foram lesados pelo mau êxito de incorporações mal dirigidas (PEREIRA, 2002, p. 9).
A Lei n.º 4.591/64 sofreu algumas alterações advindas da Lei n.º 4.864 de 29 de novembro de 1965, após, pelo Decreto Lei n.º 981 de 21 de outubro de 1969, pela Lei n.º 6.434 de 14 de julho de 1977, Lei n.º 6.709 de 31 de outubro de 1979, Lei n.º 7.182 de 27 de março de 1984, Lei n.º 9.267 de 25 de março de 1996 e pela Medida Provisória n.º 2.221 de 04 de setembro de 2001 (MALUF; MARQUES, 2009, p. 4).
A Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, regulamentou o condomínio edilício nos artigos 1.331 e seguintes, revogando, portanto, os artigos 1.º a 27.º da Lei n.º 4.591/64.
Nesse sentido comenta Américo Isidoro Angélico (2003, p. 16):
Na verdade, entendo que o Novo Código Civil em seu capítulo VII – “Do condomínio edilício” revogou parcial e tacitamente a Lei n.º 4.591/64, eis que além de regular a matéria ali tratada não fez expressa referência de continuar em vigor as disposições constantes da lei especial.
Entende-se, outrossim, que permaneceu em vigor a Lei n.º 4.591/64 com relação às matérias não tratadas pelo Código Civil.
O Código Civil também alterou a nomenclatura de condomínio horizontal para condomínio edilício.
A nomenclatura adotada recebeu diversas críticas, como a de João Batista Lopes (2008, p. 53):
Com efeito, a expressão condomínio edilício é absolutamente estranha à doutrina mais autorizada, seja brasileira seja alienígena. Sua introdução, na legislação pátria, sobre trazer qualquer vantagem prática, viria dificultar, ou até mesmo impedir, a pronta identificação do instituto, geralmente conhecido por propriedade horizontal ou condomínio em edifícios.
Contudo, condomínio edilício é atualmente o nome do instituto, existindo, questões muito mais relevantes a serem discutidas do que a nomenclatura adotada pelo legislador.

1.2 Natureza Jurídica
Quanto à natureza jurídica do Condomínio Edilício, a doutrina mais aceita “prefere vê-lo como uma comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto (MALUF; MARQUES, 2009, p. 7).
Todavia, importante enfatizar quanto à existência da propriedade exclusiva e a comum.
Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques (2009, p. 9) asseveram que “efetivamente, encontram-se nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos uma propriedade comum e uma propriedade exclusiva ou privativa”.
A propriedade exclusiva ou privativa traduz pelas unidades autônomas delimitados pelas paredes, possuindo os proprietários direitos quase tão absolutos quanto os proprietários de uma casa.
Já a parte comum é aquela havida como inalienável, indivisível e por sua própria natureza ou função é de uso comum dos condôminos, tais como, acessos de pedestres, jardins, portaria, salão de festas, depósito de materiais de limpeza, área de lazer, entre outros.
É imprescindível abordar no presente item a questão da personalidade jurídica do condomínio edilício.
Na verdade, importante salientar que o condomínio edilício não possui personalidade jurídica, principalmente em razão da ausência de previsão legal.
A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio, tão necessária a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico, principalmente no que tange à aquisição de bens imóveis que se possam incorporar ao prédio já existente (MALUF; MARQUES, 2009, p. 12).
Contudo, vale ressaltar que o condomínio edilício, é um ente que para a prática de alguns atos, é equiparado à pessoa jurídica.
Nesse sentido o Enunciado n.º 90 da Jornada de Direito Civil reza: deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.”3
E ainda, muito bem relata Vinícius Ferreira Britto (2007, p. 37) no tocante à equiparação do Condomínio Edilício à pessoa jurídica:
Apesar do condomínio edilício não ser considerado pessoa jurídica, o mesmo o é empregador, e como tal possui obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais daí decorrentes, tanto que, não há como cumprir tais obrigações sem que o titular tenha, por exemplo, inscrição junto à Secretária da Receita Federal. Por conta disto, o fisco equipara o condomínio edilício à pessoa jurídica e permite a existência de cadastro de pessoa jurídica (CNPJ), necessário inclusive para movimentação de conta corrente junto à instituição financeira. Além disso, o condomínio edilício possui capacidade processual, conforme disposição expressa do art. 124 inciso IX do Código de Processo Civil e art. 1.3385 inciso II do Código Civil, tendo para tanto o síndico como representante legal.
Imperioso dizer que há algumas decisões judiciais que permitem o condomínio edilício, arrematar e adjudicar as unidades condominiais penhoradas em razão da dívida condominial, conforme será demonstrado adiante.


2 A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
2.1 A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
A convenção de condomínio é o instrumento no qual constam as regras que emergem sobre o condomínio e o modo que será administrado.

A convenção deve ser subscrita por pelo menos 2/3 (dois terços) dos titulares das frações ideais e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade erga omnes.


Vale frisar que as cláusulas da convenção devem estar de acordo com a Lei e a Constituição Federal, sob pena de nulidade. Desta forma, por exemplo, a convenção não pode proibir a locação de apartamento, pois isso implicaria em restrição ao Direito de Propriedade.

Sendo assim, a convenção deve sim ser encarada como “Lei do condomínio”, desde que em conformidade com o ordenamento jurídico.



Todos os condôminos devem obediência à convenção condominial, pois ela que estabelece ordem e harmonia para o convívio no condomínio edilício, aliás, não devem obediência somente os condôminos e locatários, mas todos que ingressarem no universo do condomínio.
Salvo disposição diversa da própria convenção, esta só poderá ser modificada em Assembléia, também com aprovação de 2/3 (dois terços) das frações ideais, ressalvando a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária que dependem da aprovação pela unanimidade dos condôminos (artigo 1351 do Código Civil).
A convenção inicia discriminando as diferentes partes do condomínio, as partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas, representadas pelos apartamentos com a destinação especificada) e as partes de condomínio (parte comum).
Consta também da convenção, o destino das diferentes partes e o modo de uso das coisas, discrimina os serviços comuns, dispõe sobre as assembléias gerais, a forma de administração, a existência ou não do conselho fiscal e consultivo, fundo de reserva, orçamento, seguro, penalidades e proibições, que serão estudadas com maior profundidade no momento oportuno.
A convenção regulamenta também os direitos e deveres dos condôminos e dentre elas a obrigação do pagamento das despesas condominiais.
A convenção determinará a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias (inciso I do art. 1.334 do Código Civil).
Inobstante, importante ressaltar que a inexistência da convenção de condomínio não exime o condômino quanto ao pagamento das cotas condominiais, tendo em vista que a obrigação decorre da lei.
Cumpre salientar que atualmente muitos assuntos regulamentados pela convenção de condomínio, já estão previstos em lei.
No entanto, em que pese a convenção não poder infringir qualquer dispositivo federal, sob pena de nulidade, há ocasiões em que a convenção mesmo assim prevalece, diante da análise do direito intertemporal.
Atualmente, a principal discussão acerca do tema é a multa pela inadimplência, no tocante as convenções anteriores ao Código Civil de 2002.
Isto porque, tais convenções dispunham que a multa pela inadimplência das contribuições condominiais, era de 20% (vinte por cento).
Ocorre que o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil de 2002 disciplinou que a multa pela inadimplência da contribuição condominial será de até 2% (dois por cento).
Ainda é controvertido no judiciário se os condomínios cujas convenções anteriores ao novo Código Civil e que prevêem que a multa pela inadimplência é de 20% (vinte por cento) devem obediência ou não quanto ao disposto pelo novo Código.
O entendimento majoritário é de que os débitos constituídos antes da vigência do novo Código se submetem ao que a convenção prever desde que em consonância com o art. 12 § 3º da Lei 4591/64, já as cotas vencidas a partir da vigência do novo Código a ele devem obediência, conforme se denota do seguinte julgado:
Despesas de condomínio. Cobrança. Multa. Cotas de condomínio de meses vencidos antes da vigência do novo Código Civil pátrio, há de observar a Convenção de Condomínio, todavia, a multa é reduzida para 2% (dois por cento) após o dia 10 de janeiro de 20026.
E ainda:
Multa Moratória. Até a entrada em vigor do novo CC, a multa moratória é devida no percentual de 20% de acordo com a Convenção de Condomínio , que faz lei entre as partes. A partir daí, a multa será de 2%7.
Em contrapartida, embora seja o entendimento minoritário, muitos juristas ainda defendem que mesmo as despesas vencidas após a vigência do novo código devem também submissão à convenção de condomínio, por ela ser um ato jurídico perfeito, amparado pela Constituição Federal.
Nesse sentido Renzo Leonardi defende que:
Em sua, com a devida vênia aos que se filiam à outra corrente, a multa e os juros previstos pelo art. 1.336 tão-somente têm influência nos condomínios constituídos sob a vigência da legislação de 2002 e, outrossim, nas convenções que se adequarem aos ditames do novel Estatuto. O contrário é dar guarida a uma flagrante inconstitucionalidade, pois a convenção, elaborada por particulares de acordo com a lei de seu tempo (tempos regit actum), não pode ser prejudicada por norma legal posterior ao seu aperfeiçoamento. Diz-se isto mesmo que haja divergência sobre a natureza jurídica da convenção condominial, se institucional ou contratual, logo que ela não deixa de ser, sob qualquer prisma, em gênero, um ato jurídico perfeito (apud, LOPES, 2008. p. 248).

2.2 O Regulamento Interno
Com o mesmo fim da convenção, ou seja, visando a boa convivência entre os condôminos, o regulamento interno contém regras no tocante as condutas dos proprietários, locatários ou ocupantes das unidades.
O regimento interno pode constar no próprio texto da convenção ou possuir texto próprio, sendo neste caso, necessária a aprovação em Assembléia Geral e também o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O regulamento interno também tem como escopo disciplinar eventuais lacunas da convenção (BERNARDO, 203. p. 31), como por exemplo, no tocante a permissão de animais no condomínio que consta da convenção; o regulamento disciplina que os animais deverão ser de pequeno porte, ou, que deverão ser transportados somente no elevador de serviço, evitando assim, a infringência do direito de propriedade dos demais condôminos.
Na verdade, o que não é essencial ao funcionamento do condomínio, mas sim circunstancial é previsto no regulamento interno, por isso, é conveniente que esse regimento seja estabelecido à parte, e não juntamente com a convenção.

2.3 A Assembléia Geral
Conforme o doutrinador Fabrício Bernardo (2003, p. 38)
a assembléia pode ser definida como toda e qualquer reunião na qual os condôminos tomem decisões a respeito do condomínio, decisões estas que se tornam regras, as quais obrigam tanto moradores quanto visitantes do condomínio.
As deliberações devem estar em conformidade com a Lei, caso contrário, elas poderão ser anuladas em outra assembléia ou judicialmente.
Frise-se ainda que as deliberações da assembléia seguem o quórum fixado na Convenção, sendo os votos proporcionais às frações ideais de cada condômino.
O art. 1.335 inciso III do Código Civil preconiza que somente os condôminos adimplentes tem direito de participar das assembléias e também ter direito a voto.
No nosso ordenamento existe a Assembléia Geral Ordinária e a Assembléia Geral Extraordinária.
Na Assembléia Geral Ordinária a convocação é feita anualmente pelo síndico, na forma estipulada pela convenção. Nesta assembléia compete aprovar as verbas, as despesas e as contas correspondentes ao exercício por maioria dos presentes.
O síndico deve convocar a assembléia ordinária, porém, no caso de não convocar, um quarto dos condôminos poderá, e na ausência, o juiz a requerimento de qualquer condômino.
O artigo 1.350 do Código Civil é claro ao dispor que deve haver a convocação para a referida assembléia, tratando-se de disposição de ordem pública, portanto, mesmo que haja previsão contrária na convenção de condomínio, deve haver a assembléia ordinária anualmente.

A Assembléia Geral Extraordinária pode ser convocada quando necessário, para deliberar sobre assuntos que não são rotineiros no condomínio, daí decorre a sua nomenclatura.



Como já mencionado, os votos são proporcionais às frações ideais, desta forma, conforme relata João Batista Lopes (2008, p. 130) “o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina de maioria de um só”.
No entanto, havendo qualquer ilegalidade, abuso de direito, ou desvio de função social, poderá o condômino que se sentir injustiçado, ou a minoria dos condôminos, recorrerem ao judiciário, e por fim sempre prevalecerá a decisão que melhor atender as exigências do bem comum.
Curioso destacar a participação do locatário nas assembléias, visto que em princípio, o direito socorre somente aos titulares das unidades autônomas, principalmente após o advento do novo Código Civil que revogou tacitamente dispositivos da Lei do Inquilinato que autorizavam a participação do locatário, embora somente nas matérias que lhe compete.
E também com base nisto é defendido por ilustres doutrinadores que o responsável pelo pagamento dos encargos condominiais é tão somente do condômino locador, por entenderem que o locatário não resguarda qualquer vínculo com o condomínio, salientando desde já, que tal matéria será estudada com maior profundidade mais adiante.
Com relação à representação nas assembléias, a legislação brasileira não estabeleceu limites de mandatos, tampouco disciplinou sobre a exigibilidade do reconhecimento das firmas nas procurações, esclarecendo, porém, que a convenção condominial pode regulamentar sobre o assunto.
Por fim, vale mencionar que pode ser criado o Conselho Consultivo e o Conselho Fiscal do condomínio.
O Conselho Consultivo será composto por 3 (três) condôminos, na forma estipulada na convenção, com mandato que não poderá exceder a 2 (dois) anos, sendo permitida a reeleição. O referido conselho tem a função de assessorar o síndico em suas decisões, podendo ainda a convenção definir as suas atribuições.
O Conselho Fiscal está previsto no artigo 1.356 do Código Civil, devendo ser constituído da mesma forma acima relatada do Conselho Consultivo, porém, o Conselho Fiscal tem por escopo fiscalizar, examinar e emitir pareceres das contas do síndico, sendo este órgão de grande importância para o controle e transparência do orçamento do condomínio.
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